Hypotheken mit variablem Zinssatz gewinnen an Bedeutung, da Hauskäufer nach Einsparungen suchen, aber sie sind nicht ohne ernsthafte Risiken. Hier ist, was Sie wissen sollten.
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Da die Hypothekenzinsen in absehbarer Zukunft fest über 6 % bleiben, suchen Hauskäufer nach Einsparmöglichkeiten. Und sie finden sie in variabel verzinslichen Hypotheken, oder ARMs.
Der Anteil der ARM-Anträge erreichte 12,9 % der gesamten Hypothekenanträge im September – den höchsten Anteil seit 2008, laut Daten der Mortgage Bankers Association (MBA). Zu dieser Zeit lagen die 5/1-ARM-Zinsen im Durchschnitt bei 5,66 %, fast einen ganzen Prozentpunkt unter dem durchschnittlichen 30-jährigen Festzinssatz, sagte die MBA.
Aber trotz ihrer wachsenden Beliebtheit bergen ARMs einige Risiken und können die Fähigkeit eines Kreditnehmers gefährden, seinen Hauskredit langfristig zu finanzieren.
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ARMs haben einen niedrigeren, festen Zinssatz für die ersten Jahre des Kredits, was die Rückzahlung im Vergleich zu einer 30-jährigen Festhypothek erschwinglicher macht. Nach Ablauf dieser Periode wird die Hypothek auf einen variablen Zinssatz zurückgesetzt, der sich jährlich oder alle sechs Monate ändert (je nach Kredit). Das bedeutet, dass die monatlichen Hypothekenzahlungen ebenfalls steigen oder fallen können.
Die Hypothekenzinsen werden voraussichtlich im kommenden Jahr generell über 6 % bleiben und drücken zusammen mit hohen Immobilienpreisen das Budget der Hauskäufer. Der aktuelle nationale Durchschnittszinssatz für 30-jährige Festhypotheken betrug laut Freddie Mac zum 26. November 6,23 %. Auf der anderen Seite, die der durchschnittliche 5/1 ARM-Satz liegt bei 6,07 % laut Bankrate-Daten vom 3. Dez.
Anhand der obigen durchschnittlichen Zinssätze sehen Sie, wie viel Sie bei den Monatsraten mit einem ARM im Vergleich zu einem festverzinslichen Darlehen bei verschiedenen Darlehensbeträgen sparen würden.
Bei einer Zinsdifferenz von 0,16 % (6,23 % fest vs. 6,07 % ARM):
Jennifer Beeston, ausführende Vizepräsidentin für nationalen Vertrieb bei Rate, sagt, sie empfehle ARMs selten den meisten Kreditnehmern.
„Für konventionelle Kredite denke ich nicht, dass der Vorteil beim Zinssatz das Risiko wert ist“, sagte Beeston.
In den meisten Fällen refinanzieren ARM-Kreditnehmer entweder in ein neues Festzinsdarlehen oder verkaufen, bevor ihr Darlehen umgestellt wird. Aber die Mathematik könnte nicht immer zu ihren Gunsten aufgehen.
"Was die Leute nicht realisieren, ist, dass man mit einem ARM verpflichtet ist, sich erneut für dieses Darlehen zu qualifizieren, sollte man sich entscheiden, das Haus über einen längeren Zeitraum zu behalten", erklärte sie. In den meisten Fällen ist es für Kreditnehmer nicht vorteilhaft, einen ARM nach Ablauf der Einführungszinsphase zu behalten, insbesondere in der heutigen erhöhten Zinslandschaft.
Die Qualifikation für eine neue Hypothek bringt eine weitere Reihe von Abschlusskosten und Überlegungen mit sich. Zum Beispiel, was passiert, wenn Sie von einer Festanstellung in die Selbstständigkeit wechseln und sich nicht für ein neues Darlehen qualifizieren können? Oder was, wenn Sie sich scheiden lassen und nicht in der Lage sind, Ihre Rückzahlungsfähigkeit mit einem einzigen Einkommen nachzuweisen? Dies sind alles Fragen, die Sie vor der Aufnahme eines ARM in Betracht ziehen sollten, sagte Beeston.
"Wenn Sie etwas wie House Hacking machen — ein Haus kaufen, dort für ein paar Jahre mit 3,5% Anzahlung leben und es dann in eine Vermietung umwandeln — sollten Sie einen 30-jährigen Festzins zu diesem eigengenutzten Zinssatz in Betracht ziehen", sagte Beeston. "Zweitwohnsitze und Anlageimmobilien werden immer höhere Zinsen haben."
Während der Großen Rezession, als Kreditnehmer mehr auf ihre Hypotheken schuldeten, als ihre Häuser wert waren, nachdem die Immobilienwerte eingebrochen waren, wurden Millionen von Hausbesitzern in unerschwinglichen Hypotheken gefangen. Wenn die Immobilienwerte sinken, können Sie sich nicht aus einem ARM refinanzieren, wenn es angepasst wird, da Ihnen die ausreichende Eigenkapitaldecke fehlt. Es kann auch schwerer sein, Ihr Haus zu verkaufen, wenn die Werte sinken und Sie aus einer unter Wasser stehenden Hypothek aussteigen müssen.
Die heutigen ARMs haben typischerweise anfängliche Festzinsperioden von fünf, sieben oder zehn Jahren, sodass sie nicht das Risiko eines frühen Zahlungsschocks bergen, wie es die ARMs vor 2008 taten, bemerkte MBA-Chefökonom Mike Fratantoni in einer Pressemitteilung.
Beeston erkennt an, dass ARMs für bestimmte Kreditnehmer sinnvoll sein können — insbesondere im Jumbo-Darlehensmarkt, wo die Zinsunterschiede erheblich sind.
"Ein halbes Prozent auf 100.000 $ ist das Risiko nicht wert. Ein halbes Prozent auf 2 Millionen $? OK, dann können wir darüber reden", sagte sie.
Der ideale ARM-Kandidat plant, vor der Anpassungsperiode zu verkaufen oder zu refinanzieren, hat ein stabiles hohes Einkommen, hält niedrige Schulden-Einkommen-Verhältnisse und kann potenzielle Zinserhöhungen verkraften.
"Wenn Sie etwas in Aussicht haben, wo es kein Problem ist – Sie werden mehr verdienen, Ihr Job ist sicher – großartig", sagte Beeston. "Aber wenn Sie [maximal qualifiziert] sind und Sie nichts in Aussicht haben, um eine Gehaltserhöhung zu bekommen, kann das sehr gefährlich sein."
Sie warnt, dass einige Kreditgeber ARM-Raten als Köder verwenden, ohne deutlich die tatsächlichen Zahlungsunterschiede zu zeigen oder die Mechanik des Produkts zu erklären. Wenn ein Kreditgeber Ihnen die vollständige Berechnung nicht zeigen will oder Sie zu einem ARM drängt, ist das ein Warnsignal.
"Wenn Sie mit jemandem sprechen, sollte es heißen: 'Hier sind Ihre Optionen'", sagte sie. "Sie müssen viele Fragen stellen und sicherstellen, dass Sie das Produkt verstehen können."
