Die Fed hat die Zinssätze erneut gesenkt, aber erwarten Sie nicht, dass die Hypothekenzinsen folgen. Hier ist der Grund — und die Faktoren, die sie tatsächlich beeinflussen.
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Wenn die US-Notenbank die Zinssätze senkt diese Woche könnten einige gehofft haben, dass die Hypothekenzinsen folgen würden. Doch entgegen der landläufigen Meinung orientieren sich die Hypothekenzinsen an den Bewegungen der langfristigen 10-jährigen Treasury-Rendite, und nicht am Leitzins.
Die dritte Zinssenkung der Zentralbank in Folge im Jahr 2025 senkte die Zielspanne für den Leitzins auf 3,5%-3,75%. Die Entscheidung der Fed wurde hauptsächlich von einem schwächeren Arbeitsmarkt beeinflusst. Aber die Fed stellte auch klar, dass weitere Zinssenkungen auf Eis gelegt sind, und prognostiziert nur eine viertelprozentige Zinssenkung im Jahr 2026, während sie daran arbeitet, die Inflation zu dämpfen und die Beschäftigung zu maximieren.
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Laut Mortgage News Daily, der nationale Durchschnitt für festverzinsliche 30-jährige Hypotheken fiel am Mittwoch auf 6,3 %, nachdem die Fed die Zinsen gesenkt hatte, gegenüber 6,35 % am Dienstag. Der 30-jährige Zinssatz fiel am Donnerstag weiter auf 6,26 %. Die aktuellen Hypothekenzinsen sind jedoch tatsächlich von 6,13 % Ende Oktober gestiegen, obwohl die Fed auch damals die Zinsen gesenkt hatte.
Fed-Vorsitzender Jerome Powell steht seit Monaten unter starkem Druck und Kritik von Präsident Donald Trump und seinen Verbündeten, weil er die Kreditkosten nicht aggressiver gesenkt hat. Sie argumentieren, dass Zinssenkungen notwendig sind, um die Wirtschaft zu stimulieren.
Aber der Handelskrieg der Trump-Regierung und hohe Zölle werden laut einer Analyse der Tax Foundation voraussichtlich das Wirtschaftswachstum verlangsamen und die Inflation hoch halten. Darüber hinaus treffen die Zölle die Verbraucher und führen zu einer durchschnittlichen Steuererhöhung pro Haushalt von 1.100 US-Dollar im Jahr 2025 und 1.400 US-Dollar im Jahr 2026, sagte die Tax Foundation.
Experten warnen auch davor, dass die Senkung des Leitzinses ein zweischneidiges Schwert ist.
"Offensichtlich gibt es Leute, die auf niedrigere Zinsen hoffen, aber um die niedrigeren Zinsen zu bekommen, benötigt man leider gerade jetzt negative Wirtschaftsdaten", sagte Colin Robertson, ein ehemaliger Kreditsachbearbeiter und Gründer des Blogs The Truth About Mortgage. "Sie wollen den 5 % Hypothekenzins, aber wollen Sie auch das, was damit einhergeht? Wollen Sie höhere Arbeitslosigkeit, Arbeitsplatzverluste, dass Menschen nicht eingestellt werden können?"
Niedrigere Zinsen könnten die monatlichen Zahlungen erschwinglicher machen. Aber wirtschaftliche Unsicherheit könnte Menschen davon abhalten, eine so große finanzielle Verpflichtung einzugehen, wenn sie sich über Arbeitsplatzverluste oder einen wirtschaftlichen Abschwung sorgen.
Die Fed kontrolliert die kurzfristigen Zinssätze und beeinflusst so die Zinssätze für Kreditkarten, Autokredite, Sparkonten, Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) und Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs).
In der Zwischenzeit sind Hypotheken langfristige Kredite, die typischerweise über 15 bis 30 Jahre laufen. Das bedeutet, dass Hypothekenzinsen auf andere wirtschaftliche Faktoren reagieren, wie den Arbeitsmarkt, Inflation und geopolitische Ereignisse, sowie auf die Kapazität der Kreditgeber und die Nachfrage der Kreditnehmer.
Wenn die Fed zusammentritt, überprüfen die politischen Entscheidungsträger dieselben Wirtschaftsdaten, die die Märkte seit Wochen analysieren. Es gibt selten Überraschungen. Und obwohl die Entscheidungen der Fed einen indirekten Einfluss auf die Hypothekenzinsen haben können, sind sie nicht der Haupttreiber, wie viele glauben.
Für Verbraucher, die versuchen, den Zeitpunkt ihres Hauskaufs oder ihrer Refinanzierung zu bestimmen, ist es entscheidend zu verstehen, welche Wirtschaftsindikatoren die Zinsen am meisten bewegen.
Robertson betonte, dass Arbeitsmarktdaten der wichtigste Indikator sind, auf den man achten sollte, und verwies auf den verzögerten Arbeitsmarktbericht für November, der nächste Woche veröffentlicht werden soll.
Im September (dem letzten Monat, für den Daten des Bureau of Labor Statistics verfügbar sind), erreichte die Arbeitslosenquote in den USA 4,4 %, mit 7,6 Millionen arbeitslosen Amerikanern, gegenüber einer Quote von 4,1 % und 6,9 Millionen Arbeitslosen im gleichen Zeitraum des Vorjahres, wie Daten des BLS zeigen.
Externe Daten deuten auf noch alarmierendere Zahlen hin. Bis November haben Arbeitgeber mehr als 1,17 Millionen Arbeitsplätze in diesem Jahr abgebaut, das sind 54 % mehr als die 761.358 Stellenstreichungen in den ersten 11 Monaten des Jahres 2024, laut einem Bericht von Challenger, Gray & Christmas, einem globalen Outplacement- und Executive-Coaching-Unternehmen.
Die Kürzungen sind auf dem höchsten Stand seit fünf Jahren seit der COVID-19-Pandemie, als im gleichen Zeitraum mehr als 2,2 Millionen Arbeitsplatzverluste verzeichnet wurden, berichtete das Unternehmen.
Auch die Hypothekenzinsen hängen von der Inflation ab, gemessen am Verbraucherpreisindex (CPI). In den letzten zwei Jahren blieb die Inflation hartnäckig über dem 2 %-Ziel der Fed und trug dazu bei, dass die Hypothekenzinsen höher blieben.
Während sich dieser Druck etwas abgeschwächt hat und der Fokus auf den Arbeitsmarkt verlagert wurde, stehen die Verbraucher weiterhin vor Herausforderungen in Bezug auf die Erschwinglichkeit, von alltäglichen Gütern bis zu den Lebenshaltungskosten.
"Wenn die Wirtschaft sich verlangsamt, weil es eine höhere Arbeitslosigkeit gibt, weniger Einstellungen [...], bekommt man eine langsamere Wirtschaft, man kann die Zinsen senken, um die Wirtschaft zu stimulieren," erklärte Robertson.
Powell deutete an, dass weitere Kürzungen Warnsignale in den kommenden Wirtschaftsdaten erfordern würden, und betonte, dass die Geldpolitik mit langen Verzögerungen wirkt, was bedeutet, dass es mehrere Monate dauern kann, um die Auswirkungen früherer Zinssenkungen vollständig zu bewerten.
Die Fed signalisierte auch Vorsicht bei zukünftigen Kürzungen und sagte, dass sie eingehende Daten sorgfältig bewerten würde, "bei der Erwägung des Umfangs und des Zeitpunkts zusätzlicher Anpassungen des Zielbereichs für den Leitzins."
Für 2026 prognostiziert die Branche, dass die festverzinslichen Hypothekenzinsen über 30 Jahre leicht über 6 % bleiben werden, da sich die Immobilienpreise in vielen Märkten weiterhin mäßigen, was einigen Käufern ein Zeitfenster bietet, laut einem neuen Bericht von Redfin.
"Der Umsatz wird nur leicht steigen, da die Erschwinglichkeit gerade genug verbessert wird, um einige unentschlossene Käufer zu locken", so Redfin. Allerdings bleibt das Problem, dass viele potenzielle Käufer weiterhin aus dem Markt gedrängt oder zu verängstigt sein werden, um überhaupt zu handeln, aufgrund eines unsicheren Arbeitsmarktes, "einschließlich einiger Amerikaner, die ihren Job verloren haben – oder Angst haben, ihren Job zu verlieren –, da KI der Belegschaft im weißen Kragen zusetzt", fügte Redfin hinzu.
Trotz des Mangels an dramatischen Zinssenkungen am Horizont gibt es Grund für vorsichtigen Optimismus.
"Dennoch ist 2026 auch ohne drastische Rückgänge der Kreditkosten ein Jahr für kleine Erfolge", sagte Kara Ng, Senior Economist bei Zillow Home Loans. "Die Erschwinglichkeit wird sich allmählich verbessern, da moderate Anstiege der Immobilienwerte bedeuten, dass die Einkommen aufholen können, was einen größeren Pool von Käufern eröffnet, die sich ein Haus leisten können."
Wenn Sie auf dem Markt sind, um ein Haus zu kaufen (oder zu refinanzieren), konzentrieren Sie sich auf das große Ganze, anstatt zu versuchen, den Markt perfekt zu timen, so Experten.
"Konzentrieren Sie sich weniger auf die Fed, mehr auf die Wirtschaftsdaten", sagte Robertson. "Schauen Sie auf die 10-jährige Rendite, anstatt darauf zu achten, was Jerome Powell und die Fed sagen."
