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Der Traum von dramatisch niedrigeren Hypothekenzinsen im Jahr 2025 scheint genau das zu sein - ein Traum.
Trotz weit verbreiteter Hoffnungen und anfänglicher Prognosen, dass die durchschnittlichen 30-jährigen Festzinsen wieder auf den Boden der Tatsachen zurückkehren und nahe der 5%-Marke liegen würden, sagen Branchenexperten jetzt, dass die Zinsen eher hartnäckig nahe dem Bereich von 6% bleiben werden, für den Rest dieses Jahres und bis ins Jahr 2026.
Die jüngste Kerninflationsrate stieg im Juni von 2,4% im Mai auf 2,7%, was dazu beiträgt, die Realität zu untermauern, dass der Wohnungsmarkt in einer länger hohen Zinsumgebung feststeckt. Die Verbraucherpreise stiegen im Juni, als die Zölle der Trump-Regierung und unvorhersehbare Handelskriege die US-Wirtschaft durchliefen.
Fügen Sie geopolitische Unsicherheit und ungleichmäßige Nachfrage von Hauskäufern hinzu, und es ist ein Rezept für weniger Hausverkäufe, als wir normalerweise in der Sommersaison sehen.
Für Käufer, die darauf gewartet haben, zuzuschlagen, erschweren höhere Zinsen es noch mehr, sich von der Seitenlinie zu lösen, selbst wenn die Hauspreise in vielen Teilen des Landes sinken.
Die Mortgage Bankers Association (MBA) Juni-Prognose prognostizierte, dass der durchschnittliche 30-jährige Festhypothekenzins Ende 2025 bei etwa 6,7% liegen wird und bis Ende 2026 weiter auf 6,4% fällt. Das steht im starken Kontrast zu früheren Daten vom jährlichen Treffen der Handelsgruppe im vergangenen Herbst, als es prognostiziert die Raten sollen Ende 2025 bei 5,9 % liegen und dort für die nächsten zwei Jahre bleiben.
„Angesichts der jüngsten volatilen Entwicklungen im Nahen Osten, der anhaltenden Unsicherheit in Bezug auf Zölle und Anzeichen für vorsichtigeres Ausgabeverhalten von Haushalten und Unternehmen haben wir unsere Prognosen für den Rest des Jahres 2025 gesenkt und unsere Erwartungen für 2026 und 2027 nach unten korrigiert“, so Mike Fratantoni, Chefökonom der MBA, und Joel Kan, stellvertretender Chefökonom, in ihrem aktuellen Prognosekommentar. „Die erhöhte Volatilität der Zinssätze hat die Spreads breiter gehalten, insbesondere die Spreads für Hypotheken und Staatsanleihen.“
Unterdessen hat auch die National Association of Realtors (NAR) herabgestuft ihre Prognose für die Hypothekenzinsen für 2025 und erwartet, dass die Zinssätze bis Ende des Jahres auf 6,7 % sinken und 2026 weiter auf 6 % fallen.
Wenn die 30-jährige Festzinsrate auf 6 % sinkt, könnten 5,5 Millionen weitere Haushalte – darunter 1,6 Millionen Mieter – das mittlere US-Heim bezahlen, zeigt die NAR-Forschung. Außerdem würden 10 % (oder 550.000) dieser zusätzlichen Haushalte wahrscheinlich in den nächsten 12 bis 18 Monaten ein Haus kaufen, so die Handelsgruppe.
Andere Wohnungsanalysten und Ökonomen sagen, dass die Hypothekenzinsen aufgrund von Inflation, Zöllen und einer unsicheren Arbeitsmarktsituation kaum Anzeichen dafür zeigen, dass sie sich nach unten bewegen.
„Die Kristallkugel ist viel trüber geworden“, sagte Odeta Kushi, stellvertretende Chefökonomin der First American Financial Corporation. „Es geht wirklich darum, mehr Klarheit über die Auswirkungen von Zöllen auf die Inflation und den Weg des Arbeitsmarktes in der zweiten Jahreshälfte zu erhalten. Aber ich erwarte nicht, dass die Hypothekenzinsen viel weiter sinken.“
Kushi sagte, die Doppelmandate der Fed - Preisstabilität und maximale Beschäftigung - stünden in einem gewissen Wettbewerb zueinander. Der Arbeitsmarkt ist "fast eingefroren", fügte sie hinzu, und verwies auf Daten, die "geringe Einstellungen, geringe Entlassungen" mit "einigen Risiken nach unten" zeigen.
Während die Verbraucher gespannt auf eine Zinssenkung der Federal Reserve warten, werden sich diese Bewegungen nicht direkt mit einem Rückgang der Hypothekenzinsen (wenn überhaupt) korrelieren, wie manche vielleicht hoffen.
„Wenn Sie an letztes September zurückdenken, als die Fed begann, die Zinsen zu senken, dachten alle, die Hypothekenzinsen würden fallen“, sagte Kara Ng, leitende Ökonomin bei Zillow. „Stattdessen stiegen sie. Käufer, die damals die Gelegenheit hatten zu kaufen und beschlossen zu warten, bis die Hypothekenzinsen sinken, bereuen es wahrscheinlich jetzt."
Andy Walden, der die Hypotheken- und Immobilienmarktforschung für Intercontinental Exchange leitet, sagte, die Daten des Unternehmens zeigten, dass Händler eine Verbesserung der Hypothekenzinsen um 25 Basispunkte für den Rest des Jahres einpreisen, aber die 30-Jahres-Zinsen immer noch über 6,5% bleiben.
„Wenn sich diese Zinsdynamik entfaltet, könnten Verkäufer in der zweiten Jahreshälfte 2025 ebenso stark im Fokus stehen wie Käufer, da sie sich mit mehr konkurrierenden Angeboten und sinkenden Preisen auseinandersetzen, insbesondere im Süden und Westen“, sagte Walden..
Unmittelbar nach der COVID-19-Pandemie näherten sich die Hypothekenzinsen 2% und der Markt erlebte ein zweistelliges Wachstum der Immobilienpreise mit Bieterkriegen links und rechts, erinnerte sich Kushi.
Millionen von Hausbesitzern eilten ebenfalls, um ihre bestehenden Kredite zu den extrem niedrigen Zinsen zu refinanzieren, was Experten als den "Lock-In-Effekt" der Hypothekenzinsen bezeichnet haben. Das zeigt jetzt erst Anzeichen von Lockerung.
„Jetzt sind wir irgendwie auf der anderen Seite davon mit einem Anstieg des aktiven Angebots, was in einigen Fällen bedeutet, dass diese Häuser einfach lange auf dem Markt bleiben und Preissenkungen erforderlich sind“, sagte Kushi und fügte hinzu, dass dies zögerlichen Käufern auf der Suche nach erschwinglichen Häusern hilft. „Es ist irgendwie eine große Neuausrichtung.“
Ng räumte ein, dass der Wohnungsmarkt heute käuferfreundlicher geworden ist als in den vergangenen Jahren. Untersuchungen von Zillow ergaben, dass mehr als ein Viertel (26,6 %) der auf dem Markt befindlichen Häuser im Juni einen Preissenkung verzeichneten - ein Rekord für die normalerweise geschäftige Sommersaison des Hausverkaufs, seit Zillow begann, diese Daten zu verfolgen, sagte Ng.
„Die Erschwinglichkeit ist nach wie vor eine Herausforderung, aber die Käufer gewinnen an Verhandlungsmacht, insbesondere in Städten wie Florida und Texas, wo der Neubau die Nachfrage gedeckt hat“, sagte sie.
Heute muss ein Haushalt 106.500 US-Dollar verdienen, um bequem die Hypothekenzahlung für ein typisches Haus bezahlen zu können, ergaben Untersuchungen von Zillow veröffentlichten. Das liegt weit über dem mittleren Einkommen von 81.000 US-Dollar, das ein typischer US-Haushalt jedes Jahr verdient. Doch im Jahr 2020 konnte ein Haushalt, der jährlich 59.000 US-Dollar verdient, bequem die monatliche Hypothek für ein typisches Haus bezahlen, das unter dem US-Median von 66.000 US-Dollar lag, so Zillow.
Ähnlich wie bei der Wettervorhersage ist die Prognose von Hypothekenzinsen ein schwieriges Glücksspiel. Deshalb empfehlen Experten Käufern nicht, ihre Kaufentscheidung ausschließlich von Zinsbewegungen abhängig zu machen.
„Die Erschwinglichkeit könnte sich gegen Ende des Jahres ein wenig verbessern, wenn die Preise und Hypothekenzinsen wie erwartet leicht fallen. Aber natürlich sind die von uns prognostizierten Rückgänge nicht drastisch“, sagte Ng. „Es macht keinen Sinn, dass ein Käufer versucht, den Markt zu timen. Es gibt einfach zu viele Unbekannte, um vorherzusagen, wohin sich die Preise und vor allem die Zinsen mit Sicherheit entwickeln werden.“
Während die Maßnahmen der Fed die Bewegungen der Hypothekenzinsen indirekt beeinflussen, ist der wahre Treiber der 30-jährigen Festverzinsung die Renditen von Staatsanleihen, insbesondere die 10-jährige Staatsanleiherendite. Wenn die Renditen der 10-jährigen Staatsanleihe steigen, folgen die Hypothekenzinsen in der Regel, weil die Kreditgeber ihre Darlehen entsprechend bepreisen, um den Investoren, die die angebotenen Darlehen unterstützen, Wert zu bieten.
„Die Zinssätze sind von Natur aus zukunftsorientiert, was bedeutet, dass Erwartungen über die zukünftige Wirtschaft bereits in die aktuellen Zinssätze eingepreist sind“, sagte Ng.
„Überraschungen sind der größte Treiber von Zinsen, sei es ein CPI-Bericht, der zeigt, dass die Inflation heißer oder kühler als erwartet ist, oder geopolitische Entwicklungen. Das macht die Vorhersage von Zinsbewegungen herausfordernd“, sagte Ng.