7 Dinge, die Gastgeber von Kurzzeitvermietungen über Saisonalität wissen müssen

Jeder Kurzzeitvermieter beobachtet, wie die Belegung sinkt, und muss entscheiden, ob er die Preise senkt, festhält oder auf eine andere Art von Gast umschwenkt. Diese Entscheidung wird einfacher – oder schwieriger –, je nachdem, wie gut der Vermieter versteht, was die Nachfrage auf seinem spezifischen Markt tatsächlich antreibt. Saisonalität prägt die Einnahmen bei jeder Immobilie, aber die Muster sind nicht universell, und das Handeln auf falschen Annahmen ist eine der zuverlässigsten Möglichkeiten, um Geld ungesammelt zu lassen. Ein falsch berechneter Höhepunkt und eine falsch eingeschätzte Nebensaison entziehen den Einnahmen auf ihre eigene Weise.

Der Einsatz ist nicht abstrakt. Ein Vermieter, der annimmt, dass der Sommer immer die Hauptsaison ist, wird in einigen Märkten korrekt und in anderen falsch kalkulieren. Wer die Zwischensaison als kurzen, unauffälligen Übergang zwischen geschäftigen und ruhigen Zeiten behandelt, wird ein zunehmend wertvolles Fenster verpassen. Die Nachfragemuster im Kurzzeitvermietungsmarkt haben sich seit der Pandemie verschoben und bieten echte Chancen für Vermieter, die genau hinschauen, und echte Verluste für diejenigen, die es nicht tun. Das Verständnis dieser Veränderungen ist für Vermieter, die das ganze Kalenderjahr über effektiv konkurrieren wollen, nicht mehr optional.

AirDNA zog einen Datensatz heran, der mehr als 15 Millionen Immobilien auf Airbnb $ABNB und Vrbo umfasste und 80.000 Regionen weltweit abdeckte, um zu untersuchen, wie die Saisonalität die Mietleistung in den USA beeinflusst. Die Analyse identifizierte, welche Märkte die stärksten und schwächsten saisonalen Schwankungen der Nachfrage erleben, wie lokale Bedingungen den nationalen Kalender in einigen Reisezielen umkehren und welche taktischen Anpassungen Vermieter in jeder Phase des Jahres vornehmen können, um ihre Einnahmen zu schützen und zu steigern. Die nachstehende Liste umfasst jedes wichtige Zugmittel, das die Daten identifizierten, von der richtigen Interpretation des lokalen Höhepunkts bis hin zu dem, was Sie tun können, wenn die Saison gegen Sie arbeitet.

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Der Juli ist die Hochsaison für den Kurzzeitvermietungsmarkt des Landes insgesamt, wobei der RevPAR – Einnahmen pro verfügbare Miete – seinen höchsten monatlichen Punkt erreicht. Dieses nationale Muster stimmt mit dem traditionellen Urlaubsverhalten im Sommer überein, wenn Reiseziele mit warmem Wetter das größte Reisevolumen anziehen. Vermieter in Strandstädten, Seegemeinden und den meisten Freizeitmärkten des Landes können sich auf einen Sommerhöhepunkt einstellen.

Das Problem ist, dass das nationale Muster eine Zusammenstellung von Märkten mit sehr unterschiedlichen Rhythmen ist. Aspen und Snowmass, Colorado, folgen keiner der sommerlichen Logik. Der Winter ist dort die Hochsaison, und Vermieter in der Skisaison können über 1.000 Dollar pro Nacht verdienen. Diese Zahl spiegelt nicht nur die hohe Nachfrage wider, sondern auch die Bereitschaft der Gäste in Premium-Resort-Destinationen, für den Zugang zum für sie wichtigen Zeitpunkt zu zahlen. Ein Vermieter in Aspen, der für einen Juli-Höhepunkt kalkuliert, wäre in den Monaten, die tatsächlich den Großteil der jährlichen Einnahmen generieren, schlecht positioniert.

Marktspezifisches Wissen ist hier wichtiger als nationale Intuitionen. Ein Vermieter, der in einen Markt eintritt oder eine Jahrespreise in einem festlegt, in dem er bereits tätig ist, sollte mit den eigenen historischen RevPAR- und Belegungsdaten seines Standorts beginnen, bevor er irgendwelche Schlussfolgerungen zieht. Was das nationale Muster über den Juli sagt, hat keine Bedeutung für einen Markt, in dem Februar und März die Monate sind, in denen die Gäste um Angebote konkurrieren.

Dies ist besonders wichtig zu Beginn jedes Preiszyklus, wenn Gastgeber grundlegende Entscheidungen über die Preise treffen. Ein Gastgeber, der seinen Höhepunkt korrekt identifiziert und die Preise entsprechend festlegt, ist in der Lage, in diesen Monaten erheblich mehr zu verdienen als jemand, der auf einen allgemeinen saisonalen Kalender zurückgreift. Die Lücke zwischen marktbewusstem und generischem Preissetzen ist genau während der Hochsaison am größten, wenn die Nachfrage deutlich erhöhte Preise zulässt, aber nur für Gastgeber, die darauf vorbereitet sind.

Das Verständnis des Spitzenzeitpunkts beeinflusst auch Entscheidungen über Mindestaufenthaltsanforderungen, Optimierung der Angebote und Wartungsplanung. Ein Gastgeber in einem Skimarkt, der bis Dezember wartet, um sein Angebot zu aktualisieren oder aufgeschobene Reparaturen anzugehen, hat bereits das Buchungsfenster für die wertvollsten Nächte des Jahres verpasst. Die Vorbereitung hängt davon ab, wann der eigentliche Höhepunkt erreicht ist.

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Die Schulter-Saison - die Übergangsmonate zwischen Hoch- und Nebensaison - war früher ein kurzes, wenig prioritär behandeltes Zeitfenster, das Gastgeber eher verwalteten als planten. Diese Sichtweise ist zunehmend veraltet. Post-pandemische Daten von der Jersey Shore zeigen eine messbare Veränderung, wann Gäste reisen möchten, und diese Veränderung tendiert direkt zur Schulter-Saison.

Vor der Pandemie war der August der klare Höhepunkt für Ferienvermietungen an der Jersey Shore, mit einer durchschnittlichen Belegungsrate von 76,7 % im Jahr 2019. Die Belegung im Oktober fiel unter 30 %, und im November und Dezember lag sie bei etwa 35 %. Das Muster entsprach einem Markt, der durch traditionelle Sommerferienpläne bestimmt war, die an Schulkalender und Arbeitgebernormen gebunden waren.

Bis 2025 hatte sich der August-Höhepunkt auf 75,2 % abgeschwächt. Kein dramatischer Rückgang, aber ein Signal. Wichtiger ist, was mit der Herbst-Schulter passiert ist. Die Belegung im Oktober stieg zwischen 2019 und 2025 um etwa 40 %. Der November und Dezember stiegen im selben Zeitraum jeweils um fast 20 %. Gäste, die die Jersey Shore im Oktober vorher nicht in Betracht gezogen hätten, buchen sie jetzt in deutlich höheren Zahlen.

Zwei Kräfte stehen hinter dieser Veränderung. Remote-Arbeit hat die Reisezeiten für einen wachsenden Anteil der Gäste vom traditionellen Neun-bis-fünf-Plan und dem Schulkalender entkoppelt. Eine Familie mit Standortflexibilität hat keinen strukturellen Grund, sich im August mit allen anderen zu drängen. Die zweite Kraft ist die bewusste Vermeidung von Spitzenbedingungen: Einige Reisende wählen die Schulter-Saison jetzt gezielt, um den Menschenmassen und höheren Preisen zu entkommen, die die Hochsaison definieren. Sie wollen das Erlebnis, nicht den Premiumpreis der Hochsaison.

Für Gastgeber in Märkten, in denen dieser Trend aktiv ist, bedeutet es, dass die Schulter-Saison nicht mehr nur ein Puffer zwischen Einnahmeperioden ist. Es ist eine Einnahmeperiode. Ein Gastgeber, der während Oktober in einem Markt wie der Jersey Shore wettbewerbsfähige Preise und starke Belegungen beibehält, erzielt Einnahmen, die 2019 für ihn einfach nicht existierten. Der Vorbehalt, wie die Quelle feststellt, ist, dass dieses Muster je nach Standort variiert, und Gastgeber sollten die Daten ihres eigenen Marktes im Laufe der Zeit beobachten, um zu bestätigen, ob der Trend für sie gilt.

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Die Nebensaison ist, wenn die Nachfrage und die Preise ihren niedrigsten Punkt erreichen. Aber diese Aussage ist nur relativ zum Kalender eines bestimmten Marktes sinnvoll. In einigen US-Destinationen sind die Monate, die die nationale Nebensaison definieren, der Höhepunkt und umgekehrt. Gastgeber, die dies nicht berücksichtigen, können sich in ihren wertvollsten Monaten unterbewertet finden oder von der Nachfrage überrascht werden, die in einem Zeitraum ankommt, den sie als ruhig angenommen haben.

Myrtle Beach, S.C., folgt einer Kurve, die dem nationalen Muster nahekommt. Der RevPAR erreicht im Juni und Juli seinen Höhepunkt, was dem Küstensommerdynamik entspricht. Der Markt erhält einen sekundären Aufschwung im März und April – Reisende in den Frühlingsferien verlängern die aktive Periode vor dem Sommeranstieg – und dann setzt sich die Nebensaison klar von November bis Februar durch, wenn der RevPAR auf seine niedrigsten Niveaus fällt.

Phoenix/Scottsdale, Ariz., läuft nach dem entgegengesetzten Zeitplan. Der Spitzen-RevPAR erreicht dort über 245 $ im Februar und März, wenn das Wetter mild ist und die Region Besucher anzieht, die den Winterbedingungen anderswo entfliehen. Die Nebensaison läuft von Juni bis September, wobei der RevPAR auf etwa 100 $ fällt. Die durchschnittlichen Sommertemperaturen in der Phoenix-Gegend übersteigen 100 Grad Fahrenheit, was den Markt effektiv für Freizeitreisende während der Monate, die für den Großteil des Landes Hauptsaison sind, schließt.

Die Auswirkungen für Gastgeber sind direkt. Eine Immobilie in der Phoenix-Region, die so behandelt wird, als wäre der Sommer eine tragfähige Einnahmeperiode, ist zum Scheitern verurteilt. Wartungsprojekte, Kapitalverbesserungen und jegliche Ausfallzeiten sollten sich auf den Sommer konzentrieren, wenn Gäste nicht um Angebote konkurrieren. Im Gegensatz dazu verdienen die Winter- und frühen Frühlingsmonate die gleiche Aufmerksamkeit und Preisdiziplin, die der Sommer in Strandmärkten erfordert.

Diese Umkehrung ist nicht einzigartig für Phoenix. Jeder Markt, der hauptsächlich durch extreme Wetterbedingungen geprägt ist – sei es Hitze, Kälte oder Niederschläge – kann einem Kalender folgen, der stark von den nationalen Durchschnittswerten abweicht. Gastgeber, die in diese Märkte einsteigen, sollten ihr spezifisches RevPAR-Muster über alle 12 Monate hinweg abbilden, bevor sie eine Preisstrategie festlegen, da die Annahmen, die anderswo gelten, falsch sein werden.

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Märkte mit hoher Saisonalität können lukrativ sein. Ein kurzer, aber intensiver Höhepunkt, der sich über wenige Monate erstreckt, kann einen kontinuierlicheren Markt auf Jahresbasis übertreffen. Viele der saisonalsten Reiseziele in den USA sind traditionelle Feriengebiete, in denen Gäste größere Häuser zu Premiumpreisen buchen. Dies sind die Angebote, die die höchsten Übernachtungspreise im Land generieren, wenn die Bedingungen stimmen.

Die saisonalsten Märkte in den USA sind Crested Butte und Steamboat Springs in den Colorado Rockies, die Outer Banks in North Carolina, Vail/Avon und Telluride weiter westlich, Long Island in New York, Park City und Moab in Utah sowie Jackson Hole in Wyoming und Mammoth Lakes in Kalifornien. Die Ziele in Colorado und Park City sind Skigebietsmärkte, in denen die Winter nachfrage stark konzentriert ist. Die Outer Banks und vergleichbare Küstendestinationen sind im Sommer belebt und im Winter ruhig. Dieses Muster wird durch ihre Abhängigkeit von Wasserzugang für die Besucherattraktivität bestimmt.

Hohes Risiko geht mit hohem Gipfel einher. Ein Luxushaus in einem Skiresort ist auf Schnee angewiesen. Eine schlechte Schneesaison kann die Buchungen über einen längeren Zeitraum erheblich reduzieren, ohne dass der Gastgeber etwas dafür kann oder nicht. Die gleichen Faktoren, die den Gipfel wertvoll machen, sind die, die bei Abwesenheit die Prämie eliminieren. Jemand in einem Markt mit hoher Saisonalität wettet auf Umweltbeständigkeit, die ein Eigentümer in Las Vegas oder Atlanta nicht hat.

Erfolg in diesen Märkten erfordert effektive Preisgestaltung sowohl in der Spitzen- als auch in der Nebensaison. Während der Spitze müssen Gastgeber den vollen Wert erfassen, den der Markt tragen wird. In der Nebensaison verlagert sich die Strategie darauf, die Auslastung zu minimieren und die Fixkosten zu decken, ohne den Preis zu jagen. Gastgeber, die nur eine Phase des Kalenders managen – den Gipfel reiten, ohne für die Ruhe zu planen – stehen jedes Jahr vor der gleichen strukturellen Verwundbarkeit. Der Markt belohnt diejenigen, die das ganze Jahr als Analyseobjekt betrachten.

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Märkte mit konstanter ganzjähriger Nachfrage bieten nicht die Spitzenwindfälle, die Skigebiete oder Sommerstrandmärkte erzeugen können. Was sie stattdessen bieten, ist Vorhersehbarkeit: Einnahmen, die über die Monate relativ stabil bleiben, ohne die dramatischen Einbrüche, die Gastgeber in stark saisonalen Märkten zu Notfallpreisent scheidungen zwingen oder zu längeren Leerständen führen.

Las Vegas ist ein verlässliches Beispiel dafür, wie Nachfrage mit geringer Saisonalität in der Praxis aussieht. Der Markt zieht das ganze Jahr über einen stetigen Strom von Besuchern an – Sommerurlauber, Wintersonnensucher und internationale Glücksspieler – und die indoor Natur seiner Hauptattraktionen macht ihn weitgehend unempfindlich gegenüber extremen Temperaturen. RevPAR in Las Vegas bleibt relativ stabil, unabhängig von der Saison, was für Gastgeber, die dort tätig sind, zu einem vorhersehbareren Einkommen führt.

Die am wenigsten saisonalen Märkte in den USA, laut AirDNA-Daten, sind Fort Wayne, Ind., Oakland, Kalifornien, Las Vegas, El Paso, Texas, San Francisco, Las Cruces, N.M., San Jose/Palo Alto, Kalifornien, Atlanta, Riverside, Kalifornien und McAllen, Texas. Mehrere Muster sind in dieser Liste sichtbar. Märkte mit bedeutendem Geschäftsverkehr neigen dazu, eine konsistentere Nachfrage zu haben, da sich Firmenbuchungspläne nicht nach dem Freizeitkalender richten. Märkte in der Bay Area, wie San Francisco, Oakland und San Jose/Palo Alto, profitieren von relativ milden Temperaturen das ganze Jahr über, wodurch Wetter als Treiber von saisonalen Schwankungen entfällt. Las Cruces zieht das ganze Jahr über Besucher durch seine Berge, Wüstenlandschaft und einen nahezu kontinuierlichen Veranstaltungskalender an.

Ein Gastgeber, der zwischen einem Markt mit hoher und niedriger Saisonalität wählt, trifft eine Entscheidung zwischen Spitzenmöglichkeit und Basisstabilität. Die richtige Antwort hängt von Anlagezielen, Risikobereitschaft und Managementstil ab. Ein Gastgeber, der die Nebensaison-Leerstände in einem Skigebiet managen kann, kann jährlich mehr verdienen als einer in einer stabilen Destination. Ein Gastgeber, der einen stetigen Cashflow benötigt, um Hypotheken- und Betriebskosten zu decken, findet möglicherweise die Vorhersehbarkeit eines Marktes mit geringer Saisonalität geeigneter. Beide können mit dem richtigen Ansatz rentabel sein.

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Während der Hochsaison ist die Nachfrage am höchsten und Gäste sind bereit, höhere Preise zu zahlen. Um diesen Wert zu erfassen, muss man handeln, bevor die Saison beginnt, und nicht darauf reagieren, wenn sie sich entfaltet. Die Gastgeber, die in der Hochsaison am meisten verdienen, sind nicht unbedingt diejenigen mit den besten Unterkünften. Es sind die Menschen, die den richtigen Preis zum entscheidenden Zeitpunkt festlegen.

AirDNAs Pacing-Daten, die über die Dashboard-Tools verfügbar sind, ermöglichen es Gastgebern, im Voraus auf bestimmte Daten zu schauen und den gebuchten Medianpreis der Konkurrenz zu sehen, wie viele Einträge auf dem Markt bereits gebucht sind und wie die Belegungsraten aussehen. Diese zukunftsgerichtete Perspektive ermöglicht es, Preise im Voraus mit Vertrauen festzulegen, ohne zu raten, was der Markt aushalten wird, wenn sich die Termine nähern. Die Überwachung von Buchungstrends und die Festlegung von Preisen weit vor der Spitze reduziert das Risiko einer Unterpreisung während des am meisten nachgefragten Zeitfensters des Jahres.

Mindestaufenthalte sind ein ergänzendes Werkzeug. Während Feiertagswochenenden oder bei bedeutenden lokalen Veranstaltungen verhindert ein Mindestaufenthalt von drei Nächten kurze Buchungen, die erstklassige Kalenderdaten blockieren, ohne den Umsatz zu generieren, den ein längerer Aufenthalt bringen würde. Eine einzelne Zweitagesbuchung zum vollen Preis während eines Spitzenferienwochenendes kann angrenzende Daten blockieren, die sonst als Teil einer längeren Reservierung verkauft worden wären. Die Festlegung eines Mindestaufenthalts diszipliniert den Kalender und reduziert die Wechselkosten.

Die Unterscheidung von Einträgen wird in der Hochsaison wertvoller, da der Wettbewerb am intensivsten ist. Gastgeber, die auf besondere Merkmale hinweisen können — einen Ausblick, spezielle Annehmlichkeiten, einen Lagevorteil — sind in einer besseren Position, einen Premiumpreis zu rechtfertigen und zu halten, wenn vergleichbare Einträge nachlassen. Hochwertige Fotos und detaillierte Beschreibungen sind der Mechanismus, um diesen Wert den Gästen zu kommunizieren, die mehrere Optionen vergleichen. Während der Neben- und Nebensaison kann ein Eintrag Gäste allein durch den Preis anziehen. Während der Hochsaison ist die Differenzierung am wichtigsten, weil Gäste bereit sind, für die richtige Unterkunft einen Aufpreis zu zahlen.

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Der Instinkt, wenn die Auslastung sinkt, ist, die Preise zu senken. Dieser Instinkt ist manchmal richtig. Er ist auch manchmal falsch und der Weg, den Unterschied zu erkennen, besteht darin, die Buchungsvorlaufzeiten zu überprüfen, bevor Preisänderungen vorgenommen werden.

Kurze Buchungsvorlaufzeiten — Gäste, die in der Nähe des Datums ihres Aufenthalts reservieren — deuten auf eine Bereitschaft hin, Marktpreise für den kurzfristigen Zugang zu zahlen. Ein Gastgeber, der die Preise als Reaktion auf eine schwache Frühbelegung senkt, ohne die Vorlaufzeiten zu überprüfen, bietet möglicherweise Rabatte für Gäste, die unabhängig davon zum vollen Preis gebucht hätten. Die Pacing-Daten von AirDNA zeigen die durchschnittliche Buchungsvorlaufzeit für jeden Markt, und Gastgeber, die sie vor der Anpassung der Preise überprüfen, treffen bessere Preisentscheidungen als diejenigen, die nur auf eine Vakanz reagieren.

Für Rabatte bei Langzeitaufenthalten ist die Logik anders. Eine sinnvolle Reduzierung für Aufenthalte von einer Woche oder länger kann Fernarbeiter, Rentner und Menschen in vorübergehenden Umsiedlungen anziehen: Gäste, die weniger von der Urlaubssaison beeinflusst werden und die während der Monate, in denen Freizeitreisende abwesend sind, für stabile Belegung sorgen. Dieser Ansatz hält einen angemessenen Übernachtungspreis intakt, während er Kalenderlücken mit Gästen füllt, die einfach zu beherbergen sind und wahrscheinlich keine negativen Bewertungen hinterlassen.

Die Verlagerung des Marketingfokus ist ebenso wichtig. Geschäftsreisende, digitale Nomaden und Menschen zwischen festen Wohnsitzen folgen Buchungsmustern, die weder Sommerhochzeiten noch Feiertagszeitpläne entsprechen. Um sie in der Nebensaison zu gewinnen, sind Anpassungen der Anzeige erforderlich: Die Betonung auf schnellem WLAN, einem dedizierten Arbeitsplatz und der Nähe zu Geschäftsvierteln signalisiert, dass die Unterkunft die Bedürfnisse von Gästen erfüllt, die arbeiten und nicht Urlaub machen.

Zusätzlich zur Zielgruppenansprache kann das Hinzufügen von Mehrwert zur Anzeige diese bei jedem Preis attraktiver machen. Geführte Tour-Arrangements, lokale Attraktionspässe oder Essenspakete machen einen Aufenthalt unverwechselbarer. Partnerschaften mit lokalen Unternehmen für exklusive Erlebnisse geben Gästen einen Grund, ein Angebot einem anderen vorzuziehen, wenn der Preis allein keinen Unterschied macht. In Märkten, in denen lokale Festivals und Attraktionen in der Nebensaison stattfinden, kann die Preisgestaltung um diese Daten und die Erstellung anlassspezifischer Angebote Niedrignachfrageperioden in unerwartete Einnahmefenster verwandeln.