US-Bundesstaaten, in denen Hausbesitzer auf Gewinnen sitzen — und wo sie am meisten unter Wasser sind

Ein eigenes Zuhause zu besitzen, ist eine der zuverlässigsten Möglichkeiten, wie Amerikaner finanzielle Sicherheit aufbauen. Aber dieser Wohlstand wächst mit sehr unterschiedlichen Raten, abhängig davon, wo sich das Haus befindet. Ein Eigentümer hat vielleicht mehr als die Hälfte dessen abbezahlt, was sein Eigentum wert ist, während ein Nachbar in einem anderen Bundesstaat weit mehr Schulden trägt, als das Haus heute beim Verkauf einbringen könnte. Diese beiden Bedingungen – hohe Eigenkapitalquote und stark unter Wasser – stehen an den entgegengesetzten Enden des Spektrums, das definiert, was Eigenheimbesitz tatsächlich zur Bilanz einer Familie beiträgt, und die Distanz zwischen den besten und schlechtesten Leistungsträgern des Landes ist weit größer, als die meisten Käufer vor der Unterzeichnung eines Hypothekendarlehens in Betracht ziehen.

Märkte, in denen sich das Eigenkapital am schnellsten ansammelt, sind nicht immer diejenigen mit den teuersten Häusern. Langer Besitz, stabile Wertsteigerung und geringe Verschuldung spielen eine Rolle, ebenso wie Märkte, die Käufer anziehen, die jahrzehntelang bleiben. Im Gegensatz dazu teilen die Staaten mit den schlechtesten Bedingungen strukturelle Schwächen – Hochwassergefährdung, stagnierende Immobilienwerte, Branchen, deren Lohnwachstum mit der Inflation nicht Schritt halten konnte –, die die Nachfrage unterdrücken, Preissteigerungen begrenzen und bestehenden Eigentümern Hypotheken hinterlassen, die mehr wert sind als die gesicherten Immobilien. Diese Schwachstellen entwickeln sich über Jahre und lösen sich selten schnell, weshalb dieselben Staaten in mehreren Berichtszeiträumen immer wieder am unteren Ende dieser Ranglisten erscheinen.

ATTOM ist ein Immobilien-Daten- und Analyseunternehmen, das mehr als 155 Millionen Wohnimmobilien in den USA für seinen Bericht über Eigenkapital und Unterwasserstände im ersten Quartal 2026 analysiert hat. Der Bericht berechnete das Verhältnis von Darlehen zu Wert in allen 50 Staaten, um den Anteil der mit Hypotheken belasteten Häuser zu bestimmen, die reich an Eigenkapital sind, was bedeutet, dass der Hausbesitzer nicht mehr als die Hälfte des geschätzten Wertes der Immobilie schuldet, und den Anteil, der stark unter Wasser steht, was bedeutet, dass die ausstehenden Schulden des Eigentümers den Marktwert des Hauses um mindestens 25 Prozent übersteigen. Die sechs unten stehenden Staaten repräsentieren die drei stärksten und drei schwächsten Leistungsträger in diesen Kategorien.

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Hausbesitzer in Vermont haben mehr Eigenkapital in ihren Immobilien als in jedem anderen Bundesstaat, mit 85,7 Prozent der mit Hypotheken belasteten Immobilien, die im ersten Quartal 2026 als reich an Eigenkapital klassifiziert sind, mehr als doppelt so hoch wie der nationale Durchschnitt von 43,3 Prozent. Kein anderer Bundesstaat kommt dem nahe. Die Marge, die Vermont vom zweitbesten Leistungsträger trennt, ist größer als der Abstand zwischen dem zweiten Platz und den meisten anderen Staaten und weist auf Bedingungen hin, die Vermont völlig von jedem anderen Markt abheben.

Das Angebot im Staat ist begrenzt und die Nachfrage konstant. Die kleine Bevölkerung des Staates, eingeschränktes bebaubares Land und strenge Umweltvorschriften haben das Inventar seit Jahrzehnten knapp gehalten. Hausbesitzer, die kaufen, neigen dazu, zu bleiben, und langer Besitz führt direkt zu abbezahlten Salden. Ein Darlehen, das 15 oder 20 Jahre in einem Markt mit geringer Fluktuation gehalten wird, ist eines, bei dem sich Eigenkapital fast automatisch ansammelt, insbesondere wenn die Werte stetig gestiegen sind, ohne die starken Umkehrungen, die Märkte kennzeichnen, die durch Überbau und spekulative Nachfrage definiert sind.

Der nationale Hintergrund im Jahr 2026 verstärkt, wie anormal Vermonts Position ist. Der landesweite Anteil der reichen Eigenkapitalquote fiel von 44,6 Prozent im vierten Quartal 2025 auf 43,3 Prozent – sein niedrigster Stand seit dem vierten Quartal 2021 –, während der Anteil der stark unter Wasser stehenden von 3,0 Prozent auf 3,2 Prozent stieg. Vermont blieb von diesem Abwärtstrend völlig unberührt. Das Käuferprofil begünstigt Beständigkeit gegenüber Mobilität, die Besitzdauer ist im nationalen Vergleich lang und die Beziehung zwischen durchschnittlichen Darlehenssalden und durchschnittlichen Immobilienwerten im ganzen Staat ergibt Eigenkapitalquoten, die kein anderer Markt erreicht. Für Käufer, deren Priorität es ist, Wohlstand durch Immobilien zu schaffen, ist Vermonts konsequente Platzierung an der Spitze dieser Metrik ein struktureller Vorteil, den Einkommen allein nicht erklären können. National sank der Anteil der reichen Eigenkapitalquote in der Mehrheit der Staaten quartalsweise und jährlich, was Vermonts Position – beständig weit über 80 Prozent – schärfer in Kontrast zu der breiten Verschlechterung setzt, die die meisten US-Immobilienmärkte betrifft.

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Hausbesitzer in New Hampshire zahlen ihre Hypotheken schneller ab als in fast jedem anderen Bundesstaat, mit 58,1 Prozent der hypothekenbelasteten Häuser, die im ersten Quartal 2026 als kapitalstark eingestuft werden, weit über der nationalen Rate von 43,3 Prozent. Diese Position ist besonders bemerkenswert, da New Hampshire einer von nur sechs Staaten war, in denen der kapitalstarke Anteil tatsächlich im Jahresvergleich gestiegen ist. Der Anteil stieg von 54,1 Prozent im ersten Quartal 2025. New Hampshires Zuwachs im Jahresvergleich erfolgte, während die nationale Rate von 44,6 Prozent zurückging.

Die Bedingungen hinter der Aktienleistung von New Hampshire spiegeln die Dynamik in Nord-Neuengland wider. Der Wohnungsbestand ist älter und basiert auf jahrzehntelangem stabilen Besitz, nicht auf spekulativem Bau. Die Fluktuation ist gering, und Käufer, die den Markt betreten, neigen dazu, ihre Immobilien lange genug zu halten, um erhebliche Teile ihrer Hypotheken abzuzahlen, bevor sie verkaufen. Dieses Muster hält die Darlehenssalden in einem breiten Spektrum von Immobilientypen und Preispunkten deutlich unter den Marktwerten, nicht nur im oberen Segment.

Die Nähe von New Hampshire zu Massachusetts und dem größeren Arbeitsmarkt von Boston fügt der Aktienleistung des Bundesstaates einen spezifischen Treiber hinzu. Arbeiter, die nach Süden pendeln oder aus der Ferne für Arbeitgeber im Raum Boston arbeiten, verfügen über Haushaltseinkommen, die deutlich über dem liegen, was lokale Löhne allein unterstützen würden, was es ihnen ermöglicht, Hypotheken aggressiv zu bedienen und Kapital schneller aufzubauen, als es die eigene Lohnbasis des Staates vermuten lässt. Dieser Einkommensvorteil verstärkt die Wertsteigerung, während er gleichzeitig eine schnellere Saldenabzahlung unterstützt und eine Rate erzeugt, die im Jahresvergleich von 54,1 Prozent gestiegen ist, während sich der Großteil des Landes in die entgegengesetzte Richtung bewegt hat. Der Markt von New Hampshire beweist, dass die Nähe zu wirtschaftlicher Stärke die Aktienbedingungen selbst in Staaten mit bescheidenen Immobilienpreisen heben kann, weil die Kraft hinter der Kapitalakkumulation nicht allein das Preisniveau ist, sondern die anhaltende Marge zwischen dem, was Eigentümer schulden und was ihre Immobilien tatsächlich wert sind.

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Montana hält fast sechs von zehn hypothekenbelasteten Häusern in kapitalstarkem Gebiet, wobei 57,7 Prozent der Immobilien diesen Schwellenwert im ersten Quartal 2026 erreichen und damit auf Platz drei im Land liegen. Montana liegt in einem Cluster von starken Performern — Rhode Island mit 57,2 Prozent und Hawaii mit 55,8 Prozent — die alle weit über der nationalen Rate von 43,3 Prozent geblieben sind, auch wenn die meisten US-Märkte weicher geworden sind.

Das Kapital dort geht direkt auf den Umsiedlungsschub zurück, der 2020 begann und die Preise auf ein Niveau trieb, das der Staat in einer ganzen Generation nicht gesehen hatte. Remote-Arbeiter und Rentner aus teureren Küstenmärkten kauften stark in Montana ein und trieben damit eine Wertsteigerung voran, die den kapitalstarken Status für Käufer etablierte, die ihre Anschaffungen mit Erlösen aus Verkäufen in Kalifornien und anderen teuren Märkten finanzierten. Diese Käufer kamen mit großen Anzahlungen an und etablierten von dem Tag an, an dem sie abgeschlossen haben, Beleihungsauslaufverhältnisse weit unter 50 Prozent.

Der Staat war nicht immun gegen die nationale Mäßigung, die mit steigenden Hypothekenzinsen und langsameren Migrationsvolumina einherging. Märkte wie Bozeman, Mont., und Missoula haben gesehen, dass das Tempo der Wertsteigerung von den Spitzenwerten von 2021 und 2022 nachgelassen hat. Aber die Kapitalbasis, die in diesen Spitzenjahren aufgebaut wurde, bleibt im größten Teil des Wohnungsbestands intakt. Kredite, die vor vier oder fünf Jahren mit konservativen Hebelverhältnissen abgeschlossen wurden, werden weiterhin durch die nachfolgenden Jahre normaler Amortisation zurückgezahlt, und das Fehlen von spekulativer Großentwicklung bedeutet, dass das Inventar nicht schnell genug gewachsen ist, um die Werte erheblich zu komprimieren. Montanas Kapitalquote im ersten Quartal 2026 stellt fest, dass ein Bestand an hypothekenbelasteten Immobilien, die mit dem Wertsteigerungszyklus von 2020 bis 2022 verbunden sind, trotz zwei oder drei Jahren moderater Abschwächung seinen Boden gehalten hat. Diese Gewinne waren real und dauerhaft, kein statistisches Artefakt eines momentanen Preissprungs, und Montanas fortgesetzte Platzierung in den nationalen Top fünf bestätigt die Dauerhaftigkeit der Bedingungen, die in diesem Zeitraum gebildet wurden.

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Mehr Hausbesitzer in Louisiana schulden mehr, als ihre Immobilien wert sind, als in jedem anderen Staat, mit 11,8 Prozent der hypothekenbelasteten Immobilien im ersten Quartal 2026 ernsthaft unter Wasser, gegenüber 10,5 Prozent ein Jahr zuvor. Die Rate des Staates ist fast viermal so hoch wie der nationale Durchschnitt von 3,2 Prozent, und die Entwicklung verschlechtert sich. Der jährliche Anstieg von 1,3 Prozentpunkten gehört zu den größten, die jemals für einen Staat verzeichnet wurden.

Die strukturellen Ursachen des Unterwasserproblems in Louisiana sind hartnäckig und gut dokumentiert. Die Exposition gegenüber Hurrikans und das Risiko von Überflutungen verursachen laufende Kosten – Versicherungen, Wartung, Sturmschäden –, die die Bereitschaft unterdrücken, den vollen Marktwert selbst für gut gepflegte Immobilien zu zahlen. Gedämpfte Nachfrage begrenzt die Wertsteigerung, was verhindert, dass Eigentümer Eigenkapital in einem Tempo aufbauen, das die Loan-to-Value-Verhältnisse im Laufe der Zeit senken würde. Wiederholte Stürme schädigen Werte auf eine Weise, die Standardpreisindizes unterzählen, da die am stärksten betroffenen Immobilien oft nicht mehr auf Armlänge gehandelt werden. Prämien in hochwassergefährdeten Gemeinden sind in den letzten Jahren stark gestiegen, da Anbieter den Markt verlassen oder die Preise dramatisch erhöht haben, was Belastungen schafft, die die finanzielle Argumentation für Käufer weiter erodieren, die den Einstieg in Immobilien in Louisiana in Betracht ziehen.

Daten auf Metro-Ebene zeigen, wie konzentriert das Problem geworden ist. Baton Rouge, La., hat die niedrigste Eigenkapitalquote aller großen Metros in der ATTOM-Analyse mit 17,4 Prozent und eine ernsthaft unter Wasser stehende Rate von 11,9 Prozent. New Orleans liegt knapp dahinter mit 19,1 Prozent Eigenkapital und 10,2 Prozent ernsthaft unter Wasser. Auf Kreisebene hat Vernon Parish den niedrigsten Eigenkapitalanteil im gesamten ATTOM-Datensatz mit 6,2 Prozent, gefolgt von Ascension Parish und Saint Bernard Parish, beide mit 7,2 Prozent, und Iberville Parish mit 8,7 Prozent. Die geografische Konzentration der schlechtesten Daten von Louisiana zeigt eine Marktstruktur, die auf Bedingungen basiert, die konsequent die Bildung von Eigenkapital blockieren, nicht eine vorübergehende Störung, die allein durch sinkende Hypothekenzinsen rückgängig gemacht werden könnte.

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Hausbesitzer in Kentucky tragen Schulden, die den Wert ihrer Immobilien übersteigen, mit der zweithöchsten Rate im Land, mit 8,5 Prozent der hypothekenbelasteten Immobilien im ersten Quartal 2026 ernsthaft unter Wasser, gegenüber 7,3 Prozent ein Jahr zuvor. Der jährliche Anstieg von 1,2 Prozentpunkten hat den Staat weit über den nationalen Durchschnitt von 3,2 Prozent gedrückt. Die Eigenkapitalbedingungen in einem weiten Teil des Wohnungsmarktes in Kentucky haben sich messbar verschlechtert.

Eine spezifische Verwundbarkeit erklärt, warum die Unterwasserrate des Staates weiter steigt. Die Immobilienwerte in Kentucky liegen weit unter dem nationalen Durchschnitt, was bedeutet, dass selbst bescheidene absolute Preisrückgänge übermäßige Verschiebungen in den Loan-to-Value-Verhältnissen verursachen. Wenn eine Immobilie im Wert von 150.000 Dollar um 20.000 Dollar fällt, ändert sich die Eigenkapitalposition des Eigentümers dramatisch auf eine Weise, die dieselbe Dollarreduktion in einem Markt, in dem die Medianpreise 400.000 Dollar überschreiten, nicht hervorrufen würde. Diese mathematische Beziehung macht Märkte mit niedrigem Wert inhärent anfälliger für Unterwasserbedingungen, wenn die Preise stagnieren oder sich umkehren, da die prozentuale Verschiebung des Loan-to-Value-Verhältnisses im Verhältnis zum Gesamtwert des Vermögens größer ist.

Greenup County verzeichnet nur 10,6 Prozent Eigenkapital unter seinen hypothekenbelasteten Immobilien – die fünfthöchste Zahl im ATTOM-Datensatz – was zeigt, dass das ernsthafte Unterwasserproblem in Kentucky nicht auf eine einzelne Metro beschränkt ist, sondern über Märkte unterschiedlicher Größe und wirtschaftlicher Profile verteilt ist. Der gleiche süd-zentrale Korridor, der die schlechtesten Ergebnisse in Louisiana hervorbringt, erstreckt sich in den Staat. Gemeinsame Arbeitsbedingungen, steigende Versicherungskosten und der Bau von Immobilien mit geringem Wert erzeugen Unterwasserraten, die weit über dem liegen, was der nationale Durchschnitt als typisch für einen funktionierenden US-Wohnungsmarkt ansieht. Die Entwicklung des Staates im Jahr 2026 weist auf anhaltenden Druck hin, solange Hypothekenzinsen erhöht bleiben und Segmente mit niedrigem Wert weiterhin nur minimale Puffer gegen weitere Preisabschwächungen bieten. Der Anstieg der ernsthaft unter Wasser stehenden Immobilien von Jahr zu Jahr war der vierthöchste, der unter allen Staaten verzeichnet wurde, nur hinter dem District of Columbia, Mississippi und Louisiana. Die Konzentration der Verschlechterung innerhalb der süd-zentralen Region ist deutlich, da diese vier Staaten gemeinsam die Spitzenpositionen einnehmen.

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Die Hausbesitzer in Mississippi gerieten 2026 mit der dritthöchsten Rate im Land weiter unter Wasser, wobei 8,0 Prozent der mit Hypotheken belasteten Immobilien im ersten Quartal stark unter Wasser lagen, gegenüber 6,6 Prozent im Vorjahr. Der jährliche Anstieg um 1,4 Prozentpunkte ist der zweitgrößte Anstieg, der unter den stark unter Wasser stehenden Staaten verzeichnet wurde, und wird nur von dem Anstieg im District of Columbia von 3,8 Prozent auf 5,3 Prozent übertroffen.

Niedrige Einkommen, niedrige Immobilienwerte und begrenzte wirtschaftliche Diversifizierung führen zu derselben Dynamik, die in Kentucky und Louisiana sichtbar ist: Kleine absolute Preisrückgänge führen zu großen Verschiebungen im Verhältnis von Darlehen zu Wert. Die Rate der stark unter Wasser stehenden Immobilien im Staat steigt seit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Jahren, und nichts im strukturellen Profil von Mississippi deutet auf eine Umkehr ohne bedeutendes Beschäftigungswachstum, Bevölkerungsgewinne oder einen anhaltenden Rückgang der Betriebskosten hin.

Jackson, Miss., ist das Zentrum der schlechtesten Ergebnisse des Bundesstaates auf Metro-Ebene. Die Stadt weist eine stark unter Wasser liegende Quote von 10,4 Prozent und eine eigentumsreich Rate von nur 25,6 Prozent unter den großen Metropolen in ATTOMs Analyse auf. Beide Zahlen platzieren es gleichzeitig unter den fünf schlechtesten großen US-Metropolen in jeder Maßnahme. Diese Zahlen dokumentieren sowohl die strukturelle Schwäche des Immobilienmarktes in Jackson als auch das breitere Muster, bei dem die am stärksten gefährdeten Städte in Mississippi die ohnehin schon schlechten Daten des Staates weiter in die falsche Richtung ziehen. Chronische Desinvestition, Bevölkerungsverlust und Infrastrukturdéficite haben die Nachfrage der Käufer in der Stadt seit Jahrzehnten unterdrückt und einen Wohnungsmarkt geschaffen, in dem die Eigenkapitalbildung nicht nur langsam, sondern strukturell so eingeschränkt ist, dass vierteljährliche Datenberichte dies messen, aber nicht lösen können. Die stark unter Wasser stehende Rate in Mississippi stieg im Jahresvergleich um 1,4 Prozentpunkte, eine der größten jährlichen Verschlechterungen im ATTOM-Datensatz. Ohne eine bedeutende Veränderung der wirtschaftlichen Grundlagen, die die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt des Staates bestimmen, ist es unwahrscheinlich, dass sich dieser Trend kurzfristig umkehren wird.