Hier sind die US-Metropolregionen, in denen Hauskäufer im Jahr 2026 die größte Verhandlungsmacht haben.

Verkäufer übertreffen Käufer in den meisten Teilen der USA, und dieses Ungleichgewicht ist für jeden von Bedeutung, der derzeit ein Haus kaufen möchte. Wenn ein Käufer auf einen Markt trifft, auf dem es weit mehr Angebote als konkurrierende Angebote gibt, spüren die Verkäufer den Druck. Die Preise stagnieren oder sinken. Eventualitäten werden wieder auf den Tisch gelegt. Inspektionsanfragen, die 2021 abgelehnt worden wären, werden ohne Verhandlung akzeptiert. Der Wandel verändert nicht nur den Ton der Geschäfte – er verändert deren Wirtschaftlichkeit. In Märkten, in denen die Verkäufer die Käufer deutlich übertreffen, stehen die Häuser länger, Verkäufer senken die Preise öfter, und Käufer schließen routinemäßig unter dem Listenpreis ab. Dieser praktische Unterschied trennt einen Käufermarkt von einem Verkäufermarkt, und derzeit haben Käufer in einem ungewöhnlich großen Anteil der großen US-Metropolen die Oberhand.

Das Muster ist nicht gleichmäßig verteilt, und seine zugrunde liegenden Ursachen sind strukturell, nicht zyklisch. Städte im Sun Belt, die während der Pandemie eine Massenmigration angezogen haben, tragen nun die Konsequenzen dieses Booms: Bauunternehmen beschleunigten den Bau, um der steigenden Nachfrage gerecht zu werden, und dieses Angebot kommt weiterhin, selbst wenn die Einwanderung abgenommen hat. Florida und Texas bauen mehr Häuser als alle anderen Staaten, sodass ihre Metropolen eine Bestandsaufnahme in einem Tempo anhäufen, das Käufer nicht aufnehmen können. Zusätzlich zum Angebotsdruck stehen mehrere Märkte vor Nachfragerückgängen, die das Ungleichgewicht verstärken. Hohe Grundsteuern und steigende Versicherungsprämien machen den Besitz nach dem Kauf teurer, was zögerliche Käufer dazu bringt, abzuwarten. Bedenken hinsichtlich der Arbeitsplatzsicherheit dämpfen die Bereitschaft, große Käufe zu tätigen. Das Ergebnis ist eine wachsende Kluft zwischen der Zahl der Menschen, die Häuser auflisten, und der Zahl, die bereit ist, zu kaufen.

Redfins Analyse Käufer-gegen-Verkäufer vom März 2026 schätzte die Zahl der aktiven Käufer und Verkäufer in 49 großen Metropolen anhand von proprietären Tour-to-Close-Daten und MLS-Aufzeichnungen über aktive Angebote und ausstehende Verkäufe. Die Studie definiert einen Käufermarkt als einen Markt, in dem die Verkäufer die Käufer um mehr als 10 % übertreffen, und einen Verkäufermarkt als einen, in dem die Käufer die Verkäufer um mehr als 10 % übertreffen. Im März qualifizierten sich 38 der 49 analysierten Metropolen als Käufermärkte, gegenüber 29 im Vorjahr, während es landesweit schätzungsweise 43,1 % mehr Hausverkäufer als Käufer gab. Die unten aufgeführten Metropolen stellen die 10 Märkte dar, in denen dieses Ungleichgewicht am stärksten ausgeprägt ist – die Orte, an denen die Verhandlungsposition eines Käufers am stärksten ist.

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Miami weist das schwerwiegendste Angebots-Nachfrage-Ungleichgewicht aller in der Analyse betrachteten Metropolen auf. Mit geschätzten 147,9 % mehr Verkäufern als Käufern hat sich der Markt der Stadt grundlegend von der Hektik der frühen Pandemiejahre umgekehrt, als Miami eine intensive Nachfrage von außerhalb des Bundesstaates von Käufern aus teuren Nordost- und Westküstenmärkten zog. Von den 19.347 aktiven Verkäufern im März wurden nur 7.806 Käufer geschätzt, die gleichzeitig auf dem Markt waren – eine Lücke von mehr als 11.500 Menschen, die um die Aufmerksamkeit der Käufer konkurrieren.

Die Kräfte hinter Miamis Ungleichgewicht gehen über typische Bestandszyklen hinaus. Florida hat eine sich verschärfende Versicherungskrise erlebt, da Naturkatastrophen in ihrer Häufigkeit und ihren Kosten zunehmen und die Prämien für Hausbesitzer im gesamten Bundesstaat stark ansteigen. Käufer, die die gesamten monatlichen Haltekosten berechnen, stellen fest, dass Versicherungsverpflichtungen eine erhebliche Summe zusätzlich zu Hypotheken- und Steuerzahlungen ausmachen und die effektive Kaufkraft eines bestimmten Einkommens verringern. Einige Käufer, die sich ein Haus zu seinem Kaufpreis leisten konnten, stellen fest, dass die laufenden Kosten des Wohnens in Miami über das hinausgehen, was sie langfristig zu tragen bereit sind.

Der Wohnungsmarkt in Miami steht unter einem zusätzlichen strukturellen Druck. Steigende Gebühren von Wohnungseigentümergemeinschaften, die mit neuen staatlich vorgeschriebenen Sicherheitsanforderungen verbunden sind, haben die laufenden Kosten für Tausende von Einheiten erheblich erhöht. Für Käufer, die Eigentumswohnungen in Betracht ziehen – ein wesentlicher Teil des Marktes in Miami –, setzen diese Gebühren die Erschwinglichkeitsberechnungen zurück und dämpfen die Nachfrage nach Immobilien, die ansonsten wettbewerbsfähig verkauft würden.

Der pandemiebedingte Bevölkerungsanstieg der Stadt hat auch eine langanhaltende Korrektur ausgelöst. Käufer, die 2020 und 2021 nach Miami umgezogen sind, haben zu erhöhten Preisen gekauft. Als die Richtlinien für Remote-Arbeit verschärft wurden und einige Arbeitgeber ihre Mitarbeiter an die ursprünglichen Standorte zurückriefen, boten einige dieser Käufer ihre Häuser zum Verkauf an, wodurch das Angebot erhöht wurde, während die Nachfrage neuer Einsteiger begrenzt blieb. Der kumulative Effekt ist ein Markt, in dem Verkäufer um einen begrenzten Käuferpool konkurrieren, was diesen Käufern durchweg Raum für Verhandlungen über Preis, Zugeständnisse und Vertragsbedingungen bei nahezu jedem Immobilientyp und Preisniveau gibt.

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In Nashville gibt es schätzungsweise 119 % mehr Verkäufer als Käufer, was es zum zweitvorteilhaftesten Markt für Käufer in der Analyse macht. Mit 16.202 Verkäufern und 7.398 Käufern gibt es in der Stadt einen Überschuss von etwa 8.804 mehr Verkäufern als aktiven Käufern. Nashville zog während der Pandemie eine erhebliche Zuwanderung aus teureren Metropolen an, insbesondere im Nordosten und Mittleren Westen, und die Bauunternehmen reagierten mit aggressivem Bau, der darauf ausgelegt war, die scheinbar dauerhafte langfristige Nachfrage zu befriedigen.

Die Baupipeline ist der zentrale Mechanismus hinter Nashvilles Ungleichgewicht. Der Süden genehmigt historisch gesehen mehr neuen Wohnraum als andere Regionen, und Tennessee hat weniger regulatorische Hürden für die Entwicklung als Staaten wie Kalifornien oder New York. Nashvilles Bauherren lieferten weiterhin Einheiten weit über den anfänglichen Nachfrageschub hinaus und fügten dem Bestand hinzu, selbst als der Käuferpool schrumpfte. Fertige Häuser und neue Siedlungen betraten einen Markt, in dem die Dringlichkeit der Käufer bereits abgeklungen war, was das verfügbare Angebot über das hinausging, was bestehende Käufer aufnehmen konnten.

Käufer in Nashville profitieren von einem Markt, in dem Verkäufer beobachtet haben, dass Häuser länger auf dem Markt bleiben und zunehmend bereit sind zu verhandeln. Preisnachlässe sind häufiger geworden, und Bedingungsangebote, die vor einigen Jahren noch abgelehnt worden wären, werden nun stärker akzeptiert. Verkäufer verstehen, dass Flexibilität bei Inspektionsanfragen, Abschlussfristen und Reparaturgutschriften der Preis für die Konkurrenz in einem Markt mit so viel Angebot ist.

Das Erschwinglichkeitsprofil von Nashville hat sich in einer Weise verschoben, die den Käuferpool unabhängig einschränkt. Die Immobilienpreise stiegen während des Pandemiebooms stark an, was die Stadt erheblich teurer machte als ihre historische Basislinie. Auch wenn die Nachfrage abkühlte, blieben diese erhöhten Preise bestehen und begrenzten den Pool der Käufer, die zu den aktuellen Hypothekenzinsen qualifiziert sind. Die Lücke zwischen dem, was Verkäufer von früheren Käufen zurückholen müssen, und dem, was Käufer sich angesichts der aktuellen Zinssätze und Einkommen leisten können, hält den Markt im Ungleichgewicht, wobei Käufer in den meisten Segmenten und Preisbereichen die stärkere Verhandlungsposition haben.

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Austins geschätzte 112,1 % mehr Verkäufer als Käufer platzieren es auf dem dritten Platz in der Analyse. Mit 18.043 Verkäufern und 8.509 Käufern hält der Markt einen Überschuss von mehr als 9.500 auf der Verkäuferseite. Das Immobilienprofil der Stadt ist eines der klarsten Beispiele für einen sich auflösenden Pandemieboom: Austin zog 2020 und 2021 enorme Nachfrage von Technologiearbeitern und Remote-Mitarbeitern an, die Preise stiegen, und die Bauunternehmen beschleunigten Genehmigungen und Bau auf ein Niveau, das der Markt derzeit nicht aufnehmen kann.

Die Grundsteuern in Texas gehören zu den höchsten im Land, und diese Kosten kommen zu einem Kaufpreis hinzu, der im Vergleich zu den Vor-Pandemie-Niveaus erhöht bleibt. Ein Käufer, der die monatlichen laufenden Kosten berechnet, muss eine erhebliche Steuerverpflichtung hinzurechnen, die in niedrig besteuerten Staaten, die um die gleiche mobile Arbeitskraft konkurrieren, nicht gilt. Die kumulative Wirkung von hohen Anschaffungskosten und hoher laufender Steuerbelastung macht den Besitz in Austin teurer als es der Aufkleberpreis vermuten lässt, und Käufer, die die Gesamtkosten des Besitzes modellieren, zögern oft oder suchen anderswo.

Sorgen um die Arbeitsplatzsicherheit fügen eine zweite Schicht des Zögerns hinzu. Der Technologiesektor, der die bedeutende Migration nach Austin vorantrieb, hat seit 2022 Entlassungen und Einstellungsstopps bei mehreren Unternehmen erlebt. Arbeiter in oder in der Nähe dieser Branche, die während der Spitzenbedingungen am Arbeitsmarkt selbstsicher gekauft hätten, stehen nun vor einer Unsicherheit, die einen 30-jährigen Hypothekenvertrag psychologisch schwieriger macht.

Ein im Original zitiertes örtliches Immobilienfachleute bemerkte, dass Käufer in Austin aufgrund der Schnittmenge aus hohen Grundsteuern, steigenden Versicherungskosten und Sorgen um die Arbeitsplatzstabilität äußerst wählerisch geworden sind. Diese Selektivität zeigt sich direkt in den Daten. Verkäufer übertreffen Käufer um mehr als zwei zu eins, Häuser sammeln sich auf dem Markt an, und Käufer, die sich engagieren, haben bedeutende Verhandlungsmacht bei den Preisen. Der Markt in Austin generiert weiterhin abgeschlossene Transaktionen, aber die Bedingungen begünstigen konsequent die Käufer in einer Weise, die während der Spitzenjahre des pandemiebedingten Nachfrageanstiegs nicht verfügbar war.

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San Antonio hat schätzungsweise 109% mehr Verkäufer als Käufer, was es auf den vierten Platz bringt, mit 18.932 Verkäufern und 9.059 Käufern. Die Stadt teilt die strukturellen Merkmale, die das Käufer-Markt-Muster in Texas definieren: ein permissives Entwicklungsumfeld, aktive Bauherren, relativ hohe Grundsteuern und einen Käuferpool, der nicht schnell genug gewachsen ist, um das verfügbare Angebot zu absorbieren. Der Überschuss von etwa 9.873 Verkäufern gegenüber Käufern gibt aktiven Käufern erheblichen Spielraum bei Preis und Konditionen in nahezu jedem Segment des Marktes.

Texas als Ganzes baut mehr Häuser als die meisten anderen Staaten, ein Muster, das der Pandemie vorausgeht, sich aber während der Boomjahre stark beschleunigte. San Antonios niedrigerer Preis im Vergleich zu Austin und Dallas machte es historisch zu einem Einstiegspunkt für Käufer, die aus diesen Metros verdrängt wurden. Als die Bauaktivität zunahm, jedoch, expandierte das verfügbare Inventar schneller, als die Nachfrage dieser verdrängten Käufer es aufrechterhalten konnte. Das Angebotsüberhang hat keine kurzfristige Lösung, da die Baupipeline nicht schnell umkehrt, sobald genehmigte Einheiten in der Entwicklung sind und der Lieferung entgegenkommen.

Versicherungskosten tragen zu der im Daten sichtbaren Käuferzögerung bei. Texas sieht sich erheblichen Versicherungsexpositionen für Hausbesitzer durch schwere Wetterereignisse ausgesetzt, darunter Hagel, Überschwemmungen und Winterschäden, und die Prämien sind entsprechend gestiegen. Käufer, die die Gesamtkosten des Besitzes modellieren, stellen fest, dass Versicherungskosten die Erschwinglichkeit erheblich beeinflussen, selbst wenn der Kaufpreis auf den ersten Blick handhabbar erscheint.

Verkäufer, die im aktuellen Umfeld von San Antonio konkurrieren, stehen Käufern gegenüber, die gut über die Marktbedingungen informiert sind und sich ihrer Position bewusst sind. Mehrere Preisnachlässe auf einzelnen Angeboten haben die Erwartungen normalisiert: Käufer, die in Verhandlungen eintreten, verstehen, dass Angebotspreise häufig sinken und dass Verkäufer empfänglich für Inspektionskontingente, Abschlusskostenzuschüsse und Reparaturgutschriften sind. Die Tiefe des Überschusses bedeutet, dass Käufer echte Optionalität haben – wenn ein Verkäufer widersteht, sind vergleichbare Alternativen im gleichen Preisbereich und in der gleichen Nachbarschaft verfügbar, was den Spielraum während der gesamten Transaktion fest beim Käufer hält.

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Las Vegas ist der fünftstärkste Käufermarkt in der Analyse und die letzte der fünf Metropolen, in denen Verkäufer Käufer mehr als doppelt übertreffen. Sein geschätzter Überschuss von 100,7 % bedeutet, dass es ungefähr 14.272 Verkäufer und 7.110 Käufer auf dem Markt gibt – eine Lücke von mehr als 7.162. Diese Schwelle hat praktische Bedeutung: Wenn Verkäufer Käufer mehr als doppelt übertreffen, intensiviert sich der Wettbewerb unter Verkäufern bis zu dem Punkt, an dem mehrere Preisnachlässe und bedeutende Zugeständnisse zur Routine, nicht zur Ausnahme werden.

Die Stadt zog Käufer aus der Pandemiezeit an, die von Nevadas fehlender Einkommensteuer, niedrigeren Immobilienpreisen im Vergleich zu Kalifornien und der Attraktivität von Fernarbeit in einem Markt angezogen wurden, der historisch volatil, aber zugänglich war. Diese Nachfragewelle hat erheblich nachgelassen. Die Fernarbeit wurde nicht vollständig rückgängig gemacht, aber viele der Käufer, die während 2020 und 2021 umgezogen sind, haben ihre Wohnsituation geregelt, und die Pipeline neuer Zuzügler, die den Markt suchen, hat sich erheblich von ihrem Höhepunkt verdünnt.

Nevadas Bausektor hat weiterhin Einheiten produziert und das verfügbare Angebot erhöht, auch wenn die Dringlichkeit der Käufer nachließ. Neue Hauslieferungen von Bauherren, die während des Nachfrageanstiegs genehmigt wurden, betreten weiterhin den Markt, konkurrieren mit bestehenden Angeboten und drängen Verkäufer, ihre Immobilien in Preis und Zustand zu unterscheiden. Verkäufer, die diesem Wettbewerbsdruck widerstehen, finden ihre Häuser, die Tage auf dem Markt sammeln, in einem Tempo, das ihre Verhandlungsposition weiter schwächt.

Käufer in Las Vegas stehen heute vor einer breiten Auswahl, motivierten Verkäufern und Bedingungen, die gleichzeitig Verhandlungen über Preis und Bedingungen unterstützen. Der Markt der Stadt war historisch einer der empfindlichsten gegenüber wirtschaftlichen Zyklen und verstärkte sowohl Gewinne als auch Korrekturen im Vergleich zu weniger volatilen Metropolen. Das aktuelle Ungleichgewicht spiegelt wider, dass diese Verstärkung in eine käuferfreundliche Richtung wirkt: Verkäufer, die den Markt mit der Erwartung von Wettbewerbsbedingungen betraten, fanden sich wartend, reduzierten Preise und akzeptierten Bedingungen, die sie während der Spitzenjahre des Pandemienachfrageanstiegs abgelehnt hätten.

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Houstons Verkäuferüberschuss von 96,5 % übersetzt sich in eine absolute Lücke von ungefähr 22.157 mehr Verkäufern als Käufern – der größte numerische Unterschied in der gesamten Analyse. Mit 45.122 Verkäufern und 22.965 Käufern operiert der Markt der Stadt in einem Maßstab, bei dem das Ungleichgewicht nicht nur in Prozentsätzen, sondern in der schieren Anzahl der Häuser sichtbar ist, die um die Aufmerksamkeit der Käufer konkurrieren. Das freizügige Entwicklungsumfeld von Texas und die historisch hohen Hausbauquoten von Houston schufen eine Bestandsbasis, der die Nachfrage nicht gerecht wurde.

Der Immobilienmarkt der Stadt hat lange Zeit die breitere Bauhaltung von Texas widergespiegelt: weniger Zonierungseinschränkungen, niedrigere Genehmigungskosten und ein aktiver Hausbausektor, der neue Einheiten in einem Tempo liefert, das die meisten anderen großen Metropolen nicht erreichen können. Während der Pandemie beschleunigte sich diese Aktivität, als die Nachfrage anstieg. Die Lieferung dieser Einheiten setzte sich bis 2025 und 2026 fort und fügte dem Markt, in dem die Dringlichkeit der Käufer zusammen mit den Notstandsbedingungen der Pandemie-Migrationszeit nachgelassen hatte, neuen Bestand hinzu.

Die Wirtschaftsgrundlage von Houston, die auf Energie, Gesundheitswesen und Logistik ausgerichtet ist, bietet eine größere Beschäftigungsstabilität als technologieabhängige Metropolen wie Austin. Dennoch hat selbst ein stabiler Arbeitsmarkt nicht genügend Käufernachfrage erzeugt, um das verfügbare Angebot aufzunehmen. Käufer, die den Markt in Houston betreten, sehen sich der praktischen Realität eines großen und motivierten Verkäuferpools gegenüber: Immobilien bleiben im Durchschnitt länger auf dem Markt, Listenpreise spiegeln den Wettbewerbsdruck benachbarter Angebote wider, und Käufer können verhandeln, ohne Angst haben zu müssen, bei den meisten Immobilien überboten zu werden.

Die Größe des Marktes in Houston verstärkt jede Dynamik innerhalb von ihm. Mehr Verkäufer bedeuten mehr Optionen und mehr Flexibilität für Käufer, die sich Zeit nehmen, um Viertel und Preispunkte zu vergleichen. Verkäufer, die sich dieser Realität bewusst sind, haben zunehmend zuerst auf Preisreduktionen und Zugeständnisse gesetzt, indem sie Käuferanfragen antizipiert und ihnen vorausgehandelt haben. Käufer mit gesicherter Finanzierung haben in praktisch jedem Preissegment eine starke Position, und die Größe des Überschusses bedeutet, dass Geduld durch bessere Konditionen belohnt wird, als anfängliche Angebote es sonst bringen würden.

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Die geschätzten 94 % mehr Verkäufer als Käufer in West Palm Beach — mit 15.694 Verkäufern und 8.090 Käufern — spiegeln ein flächendeckendes Muster in Florida wider, das sich auf die versicherungsgefährdetsten Märkte des Staates konzentriert. Die Region Palm Beach ist spezifischen Naturkatastrophengefahren ausgesetzt, einschließlich Hurrikan- und Überschwemmungsrisiken, die die Prämien für Hausversicherungen stark in die Höhe getrieben haben. Der Versicherungsmarkt in Florida hat Trägeraustritte und Tarifsteigerungen erlebt, die sich erheblich auf die monatlichen Unterhaltskosten auswirken, und Käufer berücksichtigen diese Kosten direkt bei Preisverhandlungen.

Der Wohnungsmarkt in Florida steht unter einem zusätzlichen strukturellen Druck, der in anderen Staaten seinesgleichen sucht. Nach dem Einsturz des Surfside-Gebäudes im Jahr 2021 verabschiedete Gesetze verlangen von älteren Gebäuden, dass sie strukturelle Inspektionen durchführen und erhebliche Rücklagen bilden. Verbände in vielen Gemeinden haben mit großen Sonderumlagen und drastisch höheren monatlichen Gebühren reagiert. Für Käufer, die Eigentumswohnungen in Erwägung ziehen — ein bedeutendes Segment des Marktes in West Palm Beach — setzen diese Kosten die Erschwinglichkeitsberechnungen zurück und verringern die Nachfrage nach Immobilien, die sonst wettbewerbsfähig verkauft würden.

Verkäufer, die Eigentumswohnungen in West Palm Beach halten, stehen einem besonders schwierigen Markt gegenüber. Versicherungskosten, potenzielle Sonderumlagen und erhöhte Gebühren von Wohnungseigentümergemeinschaften schaffen ein Kostenprofil, das Käufer als Abwärtsdruck auf den Kaufpreis anwenden. Viele Verkäufer finden, dass die Erreichung ihres Zielpreises Monate des Wartens und die Akzeptanz von Eventualitäten erfordert, die sie in den starken Jahren des Marktes nicht in Betracht gezogen hätten.

Der Überschuss von etwa 7.604 Verkäufern gegenüber Käufern bedeutet, dass der Markt konsequent Käuferflexibilität belohnt und Verkäuferunflexibilität bestraft. Verkäufer, die Preisverhandlungen, Inspektionsergebnisse oder Zugeständnisse ablehnen, warten einfach länger, da Käufer zu Alternativen übergehen. Für Käufer unterstützt das Umfeld einen bedachten Ansatz: gründliche Inspektionen anfordern, Reparaturgutschriften aushandeln und Angebote unter Listenpreis abgeben, mit der berechtigten Erwartung, dass Verkäufer sich engagieren und auf eine Lösung hinarbeiten. Die Tiefe des Angebotsüberschusses in West Palm Beach und der umliegenden Palm Beach County Area stellt sicher, dass der Hebel der Käufer weit über notleidende oder schwierige Immobilien hinausgeht.

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Schätzungsweise 82,7 % mehr Verkäufer als Käufer in Tampa führen zu einem Überschuss von etwa 10.805, wobei 23.869 Verkäufer um 13.064 Käufer konkurrieren. Die Stadt befindet sich in der gleichen strukturellen Umgebung wie andere Metros in Florida: erhöhte Versicherungskosten, neue Anforderungen an Eigentumswohnungsgebühren und ein Käuferpool, der sich nach dem Pandemieboom zurückgezogen hat. Tampa zog während 2020 und 2021 starke Zuwanderung an, und diese Nachfragewelle hat ihren Höhepunkt erreicht, was zu einem Markt führt, in dem das Angebot größer ist, als aktive Käufer effizient bewältigen können.

Das Versicherungsumfeld trägt besonderes Gewicht in Tampa, da die Metro direkt im Pfad von Atlantikhurrikanen liegt und in den letzten Jahren erhebliche Hochwasserereignisse erlebt hat. Die Prämienerhöhungen im Raum Tampa Bay gehörten zu den steilsten in Florida und erhöhten in einigen Fällen die Eigentumskosten jährlich um Tausende von Dollar, die nicht in den Hypothekenzahlungsberechnungen erscheinen. Käufer, die die gesamten Eigentumskosten recherchieren, finden heraus, dass Häuser, die auf Kaufbasis attraktiv bepreist sind, weniger überzeugend werden, sobald Versicherungsverpflichtungen berücksichtigt werden, was die Nachfrage unterdrückt und zum Verkäuferüberschuss beiträgt.

Neubauten haben eine unterstützende Rolle im Angebot von Tampa gespielt. Die Stadt zog während des Pandemiebooms erhebliche Bautätigkeit an, und fertiggestellte Einheiten kamen weiterhin auf den Markt, nachdem die Käufernachfrage nachgelassen hatte. Verkäufer von Neubauten und bestehenden Häusern müssen gleichermaßen in einem Umfeld konkurrieren, das wettbewerbsfähige Preise und die Bereitschaft belohnt, Käuferanfragen zu Timing, Bedingungen und Zugeständnissen entgegenzukommen.

Der praktische Effekt für Käufer ist ein Markt, in dem Geduld in allen Preisklassen Ergebnisse bringt. Verkäufer, die schnelle, saubere Verkäufe erwarteten, haben ihre Erwartungen nach Wochen oder Monaten ohne akzeptable Angebote revidiert. Das zunehmende Bewusstsein unter Verkäufern, dass sich die Marktbedingungen geändert haben, hat sie empfänglicher für Bedingungsangebote, Anfragen nach verkäuferbezogenen Abschlusskosten und Preisverhandlungen gemacht, die vor drei Jahren abgelehnt worden wären. Käufer, die Tampa mit aktuellen vergleichbaren Verkaufsdaten und Finanzierung betreten, finden konsequent Verkäufer, die bereit sind, auf einen Deal hinzuarbeiten.

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Orlandos geschätzte 81,4 % mehr Verkäufer als Käufer – mit 18.075 Verkäufern und 9.965 Käufern – platziert es unter den fünf Florida-Metros in den Top 10 und unterstreicht, wie umfassend die strukturellen Druckfaktoren des Staates seine Hauptmärkte beeinflusst haben. Orlando zog Pandemie-Umsiedlungskäufer aus kälteren nördlichen Staaten und aus teureren Küstenmärkten in Florida an, und diese Migrationsnachfrage stabilisierte die Stadt bis 2022 und in 2023. Als die Umsiedlungspipeline enger wurde, häufte sich das Angebot aus Bautätigkeit an, die auf die frühere Nachfrage reagiert hatte, was zu dem aktuellen Ungleichgewicht von etwa 8.110 mehr Verkäufern als Käufern führte.

Eine Beschäftigungsbasis in Gastgewerbe, Tourismus und Dienstleistungen unterscheidet sich von dem technologielastigen Profil von Märkten wie Austin, aber die Käuzerwiderwilligkeit ist im Effekt vergleichbar. Arbeiter in Sektoren mit variablem Einkommen stehen ihrer eigenen Version von wirtschaftlicher Unsicherheit gegenüber, was es psychologisch schwieriger macht, sich während Phasen allgemeiner Arbeitsmarktbedenken zu einer großen Hypothek zu verpflichten. Diese Zurückhaltung trägt zu einem Käuferpool bei, der kleiner ist, als es die Inventargrundlage erfordert, um effizient zu klären.

Das Versicherungsumfeld in Florida gilt auch für Orlandos Markt, obwohl die Lage der Stadt im Landesinneren etwas weniger Hurrikan- und Sturmflutrisiko birgt als Küstenmetropolen wie Tampa oder Miami. Auch ohne diese extreme Verwundbarkeit sind die Versicherungskosten im ganzen Staat erheblich gestiegen, und Käufer beziehen sie in ihre Gesamtkostenberechnungen ein. Immobilien mit älteren Dächern oder veralteten Systemen, die die Versicherungskosten erhöhen, stehen unter zusätzlichem Rabattdruck von Käufern, die die vollen Eigentumskosten modellieren, bevor sie sich verpflichten.

Verkäufer haben auf den Markt reagiert, indem sie die Angebotszeiträume verlängert und die Preise häufiger angepasst haben als in den wettbewerbsintensiven Jahren. Käufer, die mit aktuellen vergleichbaren Verkaufsdaten und einem klaren Verständnis der Verkäufermotivation nach Orlando kommen, finden durchgehend Verhandlungsspielraum. Der Überschuss von 8.110 mehr Verkäufern als Käufern bedeutet, dass der Käuferhebel nicht auf notleidende oder schwierige Immobilien beschränkt ist – er erstreckt sich über alle Preisklassen und Immobilientypen im gesamten Großraum und gibt gut vorbereiteten Käufern einen strukturellen Vorteil, der sich über den gesamten Markt hinweg hält.

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Die geschätzten 79,1 % mehr Verkäufer als Käufer in Phoenix – mit 32.979 Verkäufern und 18.415 Käufern – spiegeln die grundlegende Fehleinschätzung der Pandemie-Ära im Sun Belt wider: Die Bauherren haben die Produktion hochgefahren, um einem Nachfrageanstieg gerecht zu werden, der nicht mit der gleichen Intensität anhält. Der Überschuss von etwa 14.564 Verkäufern über Käufer ist in absoluten Zahlen groß und spiegelt das Ausmaß einer Metropole wider, die während 2020 und 2021 erhebliche Zuwanderung aus Kalifornien und dem pazifischen Nordwesten angezogen hat. Der Wohnungsbau in Arizona reagierte auf diese Nachfrage, indem er die Genehmigungen und den Bau beschleunigte, was weit über das hinausging, was der Markt derzeit aufnehmen kann.

Der Staat hat weniger regulatorische Beschränkungen als die Märkte an der Westküste, und seine Arbeits- und Grundstückskosten ermöglichen eine Neubaubproduktion in einem Tempo, das die ost- und mittelwestlichen Metropolen selten erreichen. Diese Einheiten wurden in einen Markt geliefert, in dem die Dringlichkeit der Käufer erheblich nachgelassen hat: Die Notfallbedingungen der Pandemie-Ära-Migration sind vorbei, die Hypothekenzinsen bleiben im Vergleich zu den historischen Durchschnittszinsen, die Käufer 2020 und 2021 erlebten, erhöht und Käufer, die in den Vorjahren nach Phoenix gezogen sind, haben ihren Wohnbedarf bereits gedeckt.

Die Migration aus Kalifornien hat sich abgekühlt und verstärkt die Schwäche auf der Käuferseite im Markt von Phoenix. Als kalifornische Käufer während der Pandemie nach Arizona zogen, kamen sie oft mit erheblichem Eigenkapital aus hochpreisigen kalifornischen Häusern, das es ihnen ermöglichte, über Listenpreis zu zahlen und auf Eventualitäten zu verzichten. Dieses Käuferprofil hat sich erheblich ausgedünnt. Aktive Käufer in Phoenix sind heute eher Einheimische, Beschäftigungstransfer oder Erstkäufer, die innerhalb der Standardhypothekenbeschränkungen arbeiten – eine Gruppe, die das Angebot nicht in dem Tempo aufnehmen kann, das kalifornische Eigenkapital-Käufer während der Boomjahre aufrechterhielten.

Verkäufer stehen einem überlegten, kostenbewussten Käufer gegenüber und müssen Preise und Verhandlungen entsprechend gestalten. Häuser, die zum Marktwert oder darüber liegen und keine Differenzierung aufweisen, sammeln Tage auf dem Markt und erfordern schließlich Preisnachlässe, um Angebote anzuziehen. Käufer, die mit Finanzierung in der Hand und aktuellem Wissen über vergleichbare Verkäufe nach Phoenix kommen, finden den Markt durchgängig auf Angebote unterhalb des Listenpreises und Eventualitätsanfragen ansprechbar. Die Tiefe des Überschusses – mehr als 14.500 mehr Verkäufer als Käufer – bedeutet, dass der Käuferhebel sich über alle Segmente erstreckt, von Einstiegsimmobilien bis hin zu Aufstiegsimmobilien, und gut vorbereiteten Käufern im gesamten Großraum einen dauerhaften Vorteil bietet.