Der 50-Jahres-Hypothekenvorschlag der Trump-Administration würde die Kosten tatsächlich erhöhen und das eigentliche Problem des Wohnens ignorieren: nicht genügend Häuser zum Kaufen.
The Good Brigade/Getty Images
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist eine nationale Krise, die US-Gesetzgeber und Branchenführer seit langem zu lösen versuchen. Aber der neue Vorschlag der Trump-Administration, der 50-Jahres-Hypotheken als Lösung anpreist, um den Zugang zum Eigenheim zu erleichtern, ist nicht ganz das, was er scheint.
Direktor der Federal Housing Finance Agency (FHFA), Bill Pulte lobte den 50-Jahres-Hypothekenplan in einem Beitrag auf X $TWTR am Wochenende und nannte ihn einen „vollständigen Game Changer“. Allerdings gab Pulte keine weiteren Details dazu, wie die Trump-Administration den Plan umsetzen würde.
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Wohnungsexperten sagen, dass die Verlängerung der Hypothekenrückzahlung auf 50 Jahre den Hausbesitzern die Möglichkeit nehmen wird, Eigenkapital aufzubauen, und sie länger verschuldet hält.
Wichtiger ist, dass es die eigentliche Krise des Wohnens ignoriert: einen Mangel an erschwinglichem Wohnraum und erhöhte Hypothekenzinsen.
„Ich bin mir nicht einmal sicher, ob es zwei Seiten dazu gibt… so rückwärtsgewandt ist diese Lösung wirklich für das [Erschwinglichkeits-]Problem“, sagte Coby Hakalir, Vizepräsident für Hypothekenbanking und Zusatzdienstleistungen bei T3 Sixty, einem Beratungsunternehmen für Makler.
„Es würde das Problem tatsächlich verschlimmern. Es würde die Wohnungsindustrie zum Engpass machen. Es würde Verbraucher in längere Schulden mit geringerem Ertrag auf ihr Geld bringen, und es würde im Grunde genommen bewirken, dass Menschen ein Leben lang Miete zahlen, um in einem Haus zu sein.“
Hypothekenfachleute sagen, dass die Mathematik bei 50-jährigen Immobilienkrediten einfach nicht zugunsten der Kreditnehmer aufgeht.
Das liegt daran, dass die Zinssätze für ein langfristiges Darlehen höher wären, um das erhöhte Risiko für den Kreditgeber auszugleichen, der dieses Darlehen für zusätzliche 20 Jahre absichern muss, sagte Melissa Cohn, regionale Vizepräsidentin bei William Raveis Mortgage.
„Wenn man die Dose (die Hauptschuld) für zusätzliche 20 Jahre die Straße hinuntertritt, zahlt man im Grunde nur Zinsen“, sagte Cohn.
Außerdem wird es für Hausbesitzer viel länger dauern, bedeutendes Eigenkapital aufzubauen, das es ihnen ermöglicht, Häuser zu kaufen und zu verkaufen, um den bestehenden Bestand in Schwung zu halten, fügte sie hinzu.
Das bedeutet auch, dass Kreditnehmer über einen längeren Zeitraum erheblich mehr Zinsen zusammen mit langfristigen Kosten für die private Hypothekenversicherung (PMI) zahlen. PMI wird berechnet, wenn Kreditnehmer weniger als 20 % für ein Haus anzahlen.
Hier ist ein theoretisches Beispiel, das sowohl eine 30-jährige als auch eine 50-jährige Kreditlaufzeit mit ihren jeweiligen Zinssätzen vergleicht.
Bei einem Haus im Wert von 400.000 $ mit 10 % Anzahlung (360.000 $ Darlehen) würde eine 50-jährige Hypothek mit 7,24 % die Kreditnehmer 242 $ mehr pro Monat kosten als ein 30-jähriges Darlehen mit 5,99 % — 2.398 $ gegenüber 2.156 $ an Kapital und Zinsen.
Über die Laufzeit des Darlehens würden Kreditnehmer mit der 50-jährigen Option 662.640 $ mehr an Zinsen zahlen, was die Gesamtkosten auf 1,44 Millionen $ im Vergleich zu 776.160 $ für die 30-jährige Hypothek bringt. Ein 30-jähriger Käufer würde auch die Schulden bis zum Alter von 80 anstatt von 60 tragen.
Der höhere Zinssatz bei 50-jährigen Hypotheken – konservativ geschätzt 125 Basispunkte über den 30-jährigen Sätzen – beseitigt jegliche monatlichen Einsparungen durch die verlängerte Laufzeit. Außerdem würde man nach 10 Jahren den Kapitalbetrag bei einem 50-jährigen Darlehen nur um etwa 10.000 $ reduzieren im Vergleich zu etwa 60.000 $ bei einer 30-jährigen Hypothek – alles im Austausch für eine höhere Zahlung, sagte Hakalir.
Natürlich ist dies alles theoretisch, da eine 50-jährige Hypothek nicht einmal von Fannie Mae und Freddie Mac – zwei staatlich geförderten Unternehmen (GSEs), die die meisten US-Hypotheken unterstützen – auf dem Sekundärmarkt gekauft werden kann.
„Während die Hypothekenkreditbranche Bemühungen begrüßt, den Hausbesitz für mehr Amerikaner erschwinglicher und erreichbarer zu machen, begrenzt die Regel für qualifizierte Hypotheken (QM) den QM-Schutz ausdrücklich auf Darlehen von 30 Jahren oder weniger“, sagte ein Sprecher der Mortgage Bankers Association (MBA) in einer Erklärung.
Der Sprecher fügte hinzu, dass das Interesse der Kreditgeber, eine 50-jährige Hypothek anzubieten, wahrscheinlich "gedämpft" sein wird, da Fannie Mae und Freddie Mac keine nicht-qualifizierten Hypotheken kaufen können. "Das Interesse der Investoren könnte ebenfalls begrenzt sein, angesichts der erwarteten höheren Vorwegnahme, was höhere Zinssätze für 50-jährige Darlehen bedeuten wird", fuhr der Sprecher fort.
"Unsere Sorge ist, dass jeder Vorteil in Bezug auf die Erschwinglichkeit, der sich aus der Verlängerung der Hypothekenlaufzeit auf 50 Jahre ergibt, durch ein erhöhtes Kreditnehmerrisiko und ein langsameres Eigenkapitalwachstum des Kreditnehmers infolge der verlängerten Amortisationsdauer ausgeglichen wird, insbesondere angesichts der erwarteten Verlangsamung des Wachstums der Immobilienpreise.“
Der durchschnittliche US-Haushalt gibt aus ungefähr 43 % seines monatlichen Einkommens allein für Hypothekenzahlungen aus, so die Forschung von Zillow. Die empfohlene Faustregel lautet, diesen Anteil bei oder unter 28 % zu halten. Das ist für viele Amerikaner zunehmend schwierig geworden, da die Hypothekenzinsen bei 6 % feststecken und die Immobilienpreise weiter steigen. Im September erreichte der Median des Verkaufspreises bestehender Häuser $415.200, ein Anstieg von 2,1 % im Vergleich zum Vorjahr, so die National Association of Realtors.
Um die extrem hohen Immobilienpreise und die angestaute Nachfrage zu bekämpfen, wird dringend mehr Inventar benötigt – und das erfordert den Bau von mehr Häusern.
„Inventar ist hauptsächlich ein lokales und staatliches Problem, aber die Bundesregierung kann darauf Einfluss nehmen“, sagte Hakalir. Er fügte hinzu, dass die Bundesregierung Anreize für Staaten bieten kann, die schließlich auf lokaler Ebene heruntergefiltert werden, um die Entwicklung verschiedener Arten von Wohntypen anzuregen und mehr Optionen zum Bestand an bestehenden Häusern hinzuzufügen.
Ein weiterer Handlungspunkt, von dem Cohn sagte, er könnte helfen, die Kosten zu senken: die Behandlung von Loan-Level-Price-Adjustments (LLPAs). Die FHFA legt LLPAs für konventionelle Kredite fest, die von Fannie Mae und Freddie Mac verwendet werden, um die Preisgestaltung für eine Hypothek basierend auf dem Beleihungswertverhältnis und Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer zu bestimmen.
Hakalir stimmt zu.
„Die FHFA und Bill Pulte könnten das morgen tun; sie entscheiden sich dagegen“, sagte Hakalir. „Und der Grund, warum sie sich dagegen entscheiden, ist, dass diese LLPAs Einkommen für die GSEs darstellen, und ihr ultimativer Plan ist es, die GSEs aus der Verwaltung zu nehmen und zu privatisieren. Dieses Einkommen übersetzt sich in den tatsächlichen Wert der GSEs.“
Während die Branche diesen neuesten Vorschlag verdaut, sagte Hakalir, er wünsche sich, dass die Trump-Administration – und Pulte insbesondere – „die Rolle ernst nimmt“ und „echte Lösungen bietet, die sinnvoll und umsetzbar sind“, um den echten Schmerz zu lindern, den Hauskäufer im ganzen Land spüren.
„Wir brauchen keine 50-jährige Hypothek“, betonte Hakalir. „Wir brauchen fünf oder sechs verschiedene Dinge, die die Administration heute, sofort, ohne den Kongress umsetzen kann, die die Kosten für Wohnen senken könnten.“
