Die Hauspreise sind auf einem Rekordhoch. Die Hypothekenzinsen bewegen sich nicht. Doch Anzeichen für eine Erholung zeichnen sich ab.
Getty Images / KentWeakley
Der US-Immobilienmarkt steckt in einer Flaute…noch.
In den letzten zwei Jahren waren die Verkäufe bestehender Häuser auf einem 30-Jahres-Tief. Tiefstände, laut Daten der National Association of Realtors. Und es scheint sich nichts zu bessern. Im Mai stiegen die Verkäufe bestehender Häuser nur um 0,8 %, der geringste monatliche Anstieg seit 2009. Unterdessen gingen die Verkäufe neuer Häuser um 13,7 % zurück, die niedrigste saisonbereinigte Rate seit sieben Monaten, laut dem US Census Bureau.
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In vielerlei Hinsicht sah es für Käufer noch nie so düster aus. Aber wenn man etwas tiefer gräbt, gibt es grüne Anzeichen einer Erholung, die zu finden sind.
Was verursacht diese aktuelle Stagnation? Die kurze Antwort: teure Hypotheken. Die Nachfrage nach Wohnraum begann 2022 zu sinken, als der durchschnittliche Zinssatz einer 30-jährigen Hypothek in die Höhe schnellte über 7 %. Das ist der höchste Wert seit zwei Jahrzehnten. Die Kreditkosten sind seitdem leicht zurückgegangen, auf 6,77 %, aber das ist weit entfernt von den unter 3 %-Sätzen von 2020-21. Da die Zinssätze auf historisch hohem Niveau bleiben, hat sich die Nachfrage nicht erholt.
Man könnte also erwarten, dass nach Jahren, in denen Käufer Hypotheken gemieden haben, die Preise gesunken sind, was die Nachfrage wieder entfachen könnte. Nicht ganz.
Laut einem Bericht von Realtor.com fehlen in den USA 3,8 Millionen Wohnungen. Dies ist teilweise auf den Crash von 2008 zurückzuführen, der einen Einbruch im Neubau auslöste. In den letzten 15 Jahren wurden etwa 1,23 Millionen Häuser gebaut jährlich – 18 % weniger als der Durchschnitt von 1968 bis 2000. Um die Sache noch schlimmer zu machen, haben erhöhte Hypothekenzinsen einen "Einschluss-Effekt" geschaffen, bei dem Hausbesitzer mit festgelegten Zinsen ungern umziehen, wodurch das Angebot noch stärker verknappt wird.
Infolgedessen wurde das vergangene Jahrzehnt als Verkäufermarkt beschrieben, in dem die Nachfrage das Angebot übertroffen hat. Also, selbst wenn Hypotheken in die Höhe geschnellt sind, haben Verkäufer den Vorteil behalten.
„Es gibt immer noch einen landesweiten Wohnungsmangel, und Hausbesitzer befinden sich nicht in einer Notlage“, sagte Lawrence Yun, Chefökonom bei der National Association of Realtors, in einer Mitteilung.
Tatsächlich waren die durchschnittlichen Verkaufspreise im April im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2020 um 50 % höher, laut dem S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index.
"Verkäufer hatten aufgrund des knappen Angebots und oft mehrerer Angebote oder Bietergefechte viel Macht am Verhandlungstisch", sagte Ali Wolf, Chefökonom von Zonda, in einer Mitteilung.
Angesichts hoher Kreditkosten, Angebotsengpässen und steigender Hauspreise ist es nicht verwunderlich, dass die Verkäufe auf einem 30-Jahres-Tiefststand liegen. Aber im letzten Jahr überstieg der Neubau von Häusern erstmals seit 2016 die Haushaltsgründungen. laut to Realtor.com.
Gleichzeitig sind in den letzten zwei Jahren 500.000 weitere Verkäufer auf den Markt gekommen laut zu Redfin, eine Zahl, die seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2013 rückläufig ist.
„Einige Leute ziehen um, zum Beispiel von Florida nach North Carolina“, erklärte Wolf und meinte, dass sie das Angebot erhöhen, ohne es sofort aufzunehmen. Andere kaufen Neubauten und ziehen so aus dem neuen Wohnungsbestand, tragen aber auch zur Wiederverkaufsmenge bei, fügte sie hinzu. „Wir haben auch einige Leute, die es leid sind, ihr Leben auf Eis zu legen. Möglicherweise haben sie einen niedrigen Zinssatz festgelegt und gehofft, dass die Hypothekenzinsen inzwischen niedriger sein würden, aber da dies nicht der Fall ist, sind sie endlich an einem Punkt, an dem sie bereit sind zu verkaufen“, sagte sie.
Aufgrund dieses Anstiegs übersteigt die Zahl der Verkäufer nun die der Käufer um das Verhältnis 3 zu 1, die größte Marge bisher. Dies ist teilweise der Grund, warum der Bestand an unverkauften Wohnungen im April auf 698 Milliarden US-Dollar gestiegen ist, der höchste Wert seit Redfin’s Rekordhaltung begann im Jahr 2012.
Also, sind wir trotz der trägen Nachfrage tatsächlich in einem Käufermarkt? Nun, es kommt darauf an, wie man es sieht.
Betrachtet man die Kennzahl der "Monatsvorräte" – das Kennzeichen dafür, ob wir uns in einem Käufer- oder Verkäufermarkt befinden oder nicht – dann sind wir noch nicht dort. Die USA hatten 4,4 Monate Vorräte im Mai, eine Zahl, die beschreibt, wie lange es dauern würde, bis Käufer alle verfügbaren Angebote bei der aktuellen Nachfrage durchgehen. Typischerweise wird der Markt als Käufermarkt angesehen, wenn das Angebot sechs Monate überschreitet.
Trotzdem gibt es verschiedene Hinweise darauf, dass Käufer bereits die Verhandlungsmacht zurückerlangen.
Die Preise bleiben auf Rekordniveau, aber die Wertsteigerungsrate hat sich verlangsamt. Der Home Price Index (HPI) April 2025 Bericht von First American Data & Analytics ergab, dass die Hauspreise um 0,4 % gestiegen sind, die langsamste Jahresrate seit 2012.
Diese Ergebnisse bestätigen: Im Mai 2024 senkten 6,4 % der Hausverkäufer ihre Angebotspreise – der höchste Anteil seit November 2022, laut Redfin. bericht. Additionally, the median age of active listings reportedly rose to 46 days that month, indicating that homes are staying on the market longer. Redfin schätzt dass die US-Hauspreise bis zum Jahresende um 1 % fallen werden.
„Wenn wir in einem Käufermarkt quer durchs Land zurückkehren, wird sich die Dynamik auf dem Wohnungsmarkt stark von der heutigen unterscheiden. Wir könnten noch mehr Häuser auf dem Markt sehen, mit Preissenkungen und längeren Verkaufszeiten“, sagte Wolf.
Allerdings bemerkte Yun, dass ein Käufermarkt zwar mehr Käufer anziehen wird, die Preise jedoch nur „vorübergehend“ und in „bestimmten Märkten“ sinken würden – in denen das Angebot die Nachfrage übersteigt. Zum Beispiel haben Käufermärkte in Austin, Texas, sowie in Jacksonville und Tampa in Florida bereits dazu geführt, dass die Preise gefallen sind.
Yun sagte, dass es einen „messbaren“ Rückgang der Hypothekenzinsen bräuchte, um Käufer zu ermutigen und ein erhebliches Verkaufswachstum zu erzielen. Zu diesem Zeitpunkt „wird sich der Immobilienmarkt wieder aufheizen – es sei denn, es gibt ein aktives neues Angebot aus dem Neubau“, fügte er hinzu.
Der Fahrplan der US-Notenbank zur Senkung der Zinssätze wird eine wichtige Rolle dabei spielen, zu bestimmen, wann die Hypothekenzinsen zu fallen beginnen. Goldman Sachs $GS, Citigroup $C und Wells Fargo $WFC haben jeweils prognostiziert, dass die Fed die Zinssätze 2025 um 75 Basispunkte senken wird, beginnend im September, Reuters berichtet diese Woche. Es wird erwartet, dass dies zu einem Rückgang der Hypothekenzinsen führt, aber in welchem Ausmaß bleibt unklar. Morningstar Analysten prognostizieren, dass die Fed die Zinsen in diesem Jahr um 100 Basispunkte senken wird, sie erwarten jedoch nicht, dass dies die 30-jährigen Hypothekenzinsen im Jahr 2025 erheblich beeinflussen wird. Stattdessen sehen sie im nächsten Jahr einen stärkeren Rückgang auf 5,75 %.
