Der Streit über private Hausanzeigen zwischen Zillow und Compass hat eine Klage ausgelöst, die den Markt zersplittern könnte – mit Käufern und Verkäufern im Kreuzfeuer.
Gabby Jones/Bloomberg via Getty Images
Zwei Immobiliengiganten stehen sich in einer gerichtlichen Auseinandersetzung gegenüber, die das Kaufen oder Verkaufen eines Hauses völlig verändern könnte.
Im Mai begann Zillow, das durchschnittlich 227 Millionen Seitenbesuche pro Monat verzeichnet, damit, jegliche Immobilienangebote zu verbannen, die nicht innerhalb eines Geschäftstages nach öffentlicher Vermarktung im Multiple Listing Service (MLS) und auf syndizierten Suchplattformen wie Zillow erscheinen.
Die Richtlinie zielt direkt auf Compass ab, das größte Immobilienmaklerunternehmen des Landes gemessen am Verkaufsvolumen, laut RealTrends. Compass hat sein Geschäft darauf aufgebaut, Verkäufern zu ermöglichen, das Interesse privat durch sein eigenes Netzwerk von Maklern vorab zu testen, bevor es breit geteilt wird.
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Compass eskalierte den Kampf letzten Monat, indem es eine bundesstaatliche Kartellklage gegen Zillow einreichte. Während beide Seiten behaupten, die Verbraucher zu schützen, sagen Experten, dass es mehr darum geht, wer den fast 50 Billionen Dollar schweren US-Immobilienmarkt kontrolliert.
Kritiker von Compass und anderen Maklerunternehmen, die private Angebotsnetzwerke prominent in ihren Geschäftsmodellen verwenden, argumentieren, dass dies die Transparenz einschränkt und Verkäufer daran hindert, den Höchstpreis zu erzielen.
So funktionieren private Angebote im Allgemeinen: Ein Makler zeigt ein Haus zuerst exklusiv anderen Maklern innerhalb ihres Maklerunternehmens (und deren Käufern) für einen festgelegten Zeitraum. Diese Option bietet dem Verkäufer mehr Privatsphäre und Kontrolle darüber, wer seine Immobilie sieht. Es ermöglicht ihnen auch, ihren Preis ohne öffentliche Aufzeichnung zu testen, wie lange es auf dem Markt ist und welche Preissenkungen es gibt – beides sind Datenpunkte, die im MLS und auf Zillow erscheinen.
Wenn das Haus jedoch nicht verkauft wird, wird es öffentlich im MLS aufgeführt, einer kooperativen Datenbank, in der Immobilienmakler aus lokalen Maklerfirmen Verkaufsobjekte miteinander teilen. Es gibt mehr als 500 MLS in den USA., laut der Real Estate Standards Organization (RESO).
Warum also zieht Zillow jetzt gegen Häuser, die öffentlich vermarktet werden, aber nicht sofort auf seiner Plattform erscheinen, vor? Das Unternehmen sagt, dass seine neuen Regeln den Richtlinien zur klaren Kooperation (CCP) des National Association of Realtors (NAR) entsprechen. Die Richtlinie wurde eingeführt, um kooperative, effiziente Marktpraktiken zu fördern, die den Verbrauchern zugutekommen, wie NAR mitgeteilt hat. Doch im März 2025 machte NAR eine Ausnahme in CCP für "verzögerte Marketing-freigestellte Angebote". Dies ermöglicht es einem Verkäufer, seinem Agenten die Möglichkeit zu geben, die Vermarktung seines Hauses für einen bestimmten Zeitraum zu verzögern, basierend auf den lokalen MLS-Regeln.
"Ein Agent kann ein privates exklusives Angebot haben, das alle CCP- und MLS-Regeln einhält, dennoch aber das Verbot von Zillow verletzt - ein unglaublich prekärer und verwirrender Fall für Wohnungseigentümer und ihre Agenten", argumentiert Compass in seiner Klage.
Ein Compass-Sprecher sagte, die Richtlinien von Zillow seien restriktiver als CCP.
„Basierend darauf ist für uns klar, dass das Ziel von Zillow ist, Angebote zu verbieten, die nicht auf Zillow sind - nicht private Angebote zu verbieten noch Angebote, die nicht in einem MLS sind“, sagte der Sprecher. Wenn Zillow Zugang zu mehr Angebotsbeständen hat, „können sie mehr Leads verkaufen, weil das das System ist, das sie geschaffen haben“, fügte der Sprecher hinzu.
Dennoch scheint Zillow nicht bereit zu sein, von seinem Verbot abzurücken. Andere Immobilienmakler, darunter eXp und Redfin, haben sich in Unterstützung von Zillows Standpunkt zur Transparenz und zur Einhaltung der Listenvorschriften der Plattform zusammengeschlossen.
In einem neuen Stück der Geschichte kündigte Compass am Freitag an, dass es seine privaten Angebote mit konkurrierenden Maklerfirmen und MLSs teilen — aber mit zwei Vorbehalten. Erstens dürfen die Angebote nicht verändert oder durch Dritte, die Angebotsdaten verkaufen, monetarisiert werden, und die gelisteten Makler müssen deutlich hervorgehoben werden. Außerdem müssen MLSs und Maklerfirmen sicherstellen, dass Makler nicht mit Geldstrafen belegt oder für das Teilen von Angeboten gesperrt werden.
Obwohl das Verbot von Zillow für Verbraucher wohlmeinend erscheinen mag, sagen Branchenexperten, dass es ausschließlich um Geschäfte geht.
"Die neue Politik von Zillow dreht sich nicht um Transparenz, sondern um die Kontrolle des Marketing-Trichters", sagte Ken Johnson, Professor für Immobilien und Finanzen an der University of Mississippi. "Zillow versucht, seine Macht zu demonstrieren. Dies ist eine Marketingstrategie von Zillow, um sich einen größeren Marktanteil zu sichern, insbesondere gegenüber Plattformen wie Homes.com, Realtor.com und Redfin, ganz zu schweigen von lokalen MLSs. Diese Mass-Wohnungsplattformen generieren Einkommen hauptsächlich durch den Verkauf von Leads an Immobilienmakler."
Laut Kritikern könnte der exklusivere Angebotsansatz von Compass tatsächlich die Verkäufer, denen es helfen soll, schaden und die Zusammenarbeit der Makler verringern.
In einer Branchenstudie haben Forscher festgestellt, dass Häuser, die auf der MLS vermarktet wurden, 17,5 % mehr verkauft wurden als vergleichbare Immobilien, die nicht vermarktet wurden, laut einem Bericht von Bright MLS aus dem Jahr 2023.
„Im Jahr 2022 erhielt ein typischer Verkäufer über das MLS $53.890 mehr, als er durch den Verkauf außerhalb des MLS erhalten hätte“, so der Bericht. Dies stützt Zillows eigene Forschung, die zeigt, dass Hausverkäufer, die ihren Eintrag nicht im MLS platzieren, mehr als 1 Milliarde Dollar auf dem Tisch ließen. im Jahr 2023 und 2024. Diese Studie, die im Februar veröffentlicht wurde, ergab, dass außerhalb des MLS verkaufte Häuser im Durchschnitt fast 5.000 Dollar weniger erzielten als solche, die im MLS vermarktet wurden, und mehr als 30.000 Dollar weniger in Kalifornien.
„Es ist nicht förderlich für Verkäufer, sich davor zu scheuen, ihre Immobilie öffentlich oder breit zu listen, gleich zu Beginn, und das als Praxis zu etablieren und Kunden dazu zu raten, denke ich, ist ein Rückschritt“, sagte Lindsay Barton Barrett, Associate Broker bei Douglas Elliman in New York City.
Barrett hat dies schon früher beobachtet. Vor Jahrzehnten in New York kooperierten Makler nicht und zeigten nur ihre eigenen Einträge.
„Das Endergebnis war, dass es für Käufer wirklich schwierig war zu wissen, dass sie alles gesehen haben“, sagte Barrett. „Es ist nicht von Vorteil für Verkäufer, weil sie nicht die maximale Aufmerksamkeit bekommen und sie nicht wissen, ob die Person, die bereit ist, den höchsten Preis zu zahlen, die Immobilie sehen wird.“
Sie sagte, es verschwende auch die Zeit der Verkäufer und begrenze den Käuferkreis. Und obwohl eine private Listung in einigen Situationen sinnvoll sein mag – ein einzigartiges Luxushaus oder ein hochkarätiger Verkäufer, der Diskretion sucht – ist es eher die Ausnahme als die Regel.
„Meiner Meinung nach ist der beste Weg, etwas zu verkaufen, es richtig vorzubereiten, richtig zu bepreisen und es der größtmöglichen Anzahl von Menschen zugänglich zu machen“, sagte Barrett.
Wenn Compass seinen Fall gewinnt und private Listennetzwerke sich verbreiten dürfen, werden die meisten Verkäufer keinen Nutzen daraus ziehen, sagte Stephen Brobeck, Senior Fellow am Consumer Policy Center.
„Insgesamt wird der Wohnimmobilienmarkt undurchsichtiger und unfairer werden, nicht nur für Verbraucher, sondern auch für die Tausenden von kleinen und mittelgroßen Maklern, die nicht privat listen können und tun“, sagte Brobeck. „Diese Makler werden auch einen starken Anreiz haben, von großen Firmen übernommen zu werden, was die Marktkonzentration erhöht.“
Zillow und seine Verbündeten argumentieren, dass der Markt an Transparenz verliert und Käufer an Auswahlmöglichkeiten verlieren, wenn Käufer keine in einem privaten Listennetzwerk gebundenen Häuser sehen.
„Es ist eine schlechte Verbrauchererfahrung, Angebote zurückzuhalten und den Leuten zu sagen, dass sie mit einem bestimmten Makler arbeiten müssen, um sie zu sehen; dagegen sind wir“, sagte ein Zillow-Sprecher.
Mit den typischen US-Haushalten geben durchschnittlich etwa 40 % ihres Einkommens für Wohnungszahlungen aus. — weit über die übliche Faustregel von 28 % — das Letzte, was Käufer brauchen, ist künstliche Verknappung.
Brobeck warnt, dass dies für Käufer viel schlimmer werden könnte. Das gilt besonders in Märkten, in denen es bereits Angebotsengpässe gibt.
„Wenn es den Gerichten erlaubt ist, Compass dies zu tun, werden viele andere große Unternehmen wahrscheinlich auch privat listen und den Markt zersplittern“, sagte Brobeck. „Käufer werden dann zunehmend den Zugang zu Informationen über alle verkauften Immobilien verlieren.“
Die meisten Verbraucher werden die Nuancen des Rechtsstreits zwischen Compass und Zillow wahrscheinlich nicht vollständig verstehen. "Aber wenn sie es täten, würden sie sich wahrscheinlich auf die Seite der Verbraucher-Industrielügegruppe schlagen und auch zunehmend Compass-Agenten und Makler meiden, die unter Druck gesetzt werden, private Listings zu fördern," sagte Brobeck.
Andererseits sagte Johnson, dass, wenn Zillow als Sieger hervorgeht, Makler einfach ihre Immobilienangebote auf andere Plattformen verlagern werden, die alternative Marketingstrategien zulassen.
"Maßnahmen wie diese, wenn sie erfolgreich sind, werden diese alternativen Listings-Strategien nur tiefer in den Untergrund treiben, da sie in bestimmten Märkten sehr erfolgreich sein können," sagte Johnson.
Für Barrett und andere Agenten, die von der Seitenlinie zuschauen, besteht eine echte Besorgnis darüber, dass dieser jüngste öffentliche Streit nicht nur den Zugang der Käufer zu Immobilien schädigt, sondern auch die Käuferagenten benachteiligt.
"Es macht es für Käufer sehr schwer, sich gut mit dem System zu fühlen und zu wissen, dass sie einen Grund haben, eine Beziehung zu einem Käufermakler zu haben, der ihnen vor einem Jahr immer jedes Listing zeigen konnte und jetzt nicht mehr," sagte sie.
