Die Arbeit von zu Hause aus tötet den gewerblichen Immobilienmarkt.
Hallo, Quartz-Mitglieder! Wenn Sie dies am Wochenende lesen, besteht eine gute Chance, dass Sie am Montag nicht ins Büro gehen. Tatsächlich arbeiten so viele Menschen einen Teil der Woche von zu Hause aus, dass die US-Bürobranche in großen finanziellen Schwierigkeiten steckt.
Schauen wir uns das Problem an.
Die Zahlen sind erschreckend, ebenso wie die Anekdoten. Zwei Jahre nach dem Abklingen der COVID-19-Pandemie sind die Innenstädte im ganzen Land immer noch leer. Die Leerstandsquote für Büros liegt landesweit bei über 20 %, Gebäudeeigentümer geben ihre Schlüssel an Banken ab und einst wertvolle Immobilien werden bei Notauktionen für einen Bruchteil ihres letzten Kaufpreises verkauft. In einigen Innenstädten ist vom urbanen Teufelskreis die Rede – ein Begriff, der von einem Professor der Columbia Business School geprägt wurde. Stijn Van Nieuwerburgh damit bezeichnet sich die leerstehenden Büros durch die von Heimarbeit arbeitenden entstehen, was zu Geschäftsschließungen in Innenstädten und zum Verschwinden der Steuereinnahmen einer Stadt führt.
Wir alle kennen die Bilder aus San Francisco, New York und Washington: leere Büros, geschlossene Geschäfte und Obdachlose, die auf den Gehwegen schlafen.
Aber wie schlimm ist es wirklich? Weekend Brief hat mit führenden Experten, Vermietern, Investoren, Analysten und anderen gesprochen, um das herauszufinden. Die Antwort: Ziemlich düster, aber es könnte besser werden.
Im zweiten Quartal erreichte die landesweite Büroleerstandsquote 20,1 %. Damit stieg sie das dritte Quartal in Folge und war das erste Mal, dass ein Büroleerstand von über 20 % verzeichnet wurde. Der Grund: Homeoffice ist keine vorübergehende Sache mehr, sondern die neue Normalität. Die Ökonomen von Moody’s bezeichnen den Wandel als „dauerhaften Wandel“ in der Arbeitsplatznutzung, und eine aktuelle Studie der Federal Reserve ergab, dass 28 % der Befragten angaben, sie würden sich nach einem neuen Job umsehen, wenn sie nicht zumindest einen Teil der Woche von zu Hause aus arbeiten könnten.
Die Ökonomen von Moody’s gehen davon aus, dass der Büroleerstand Anfang 2026 mit etwa 24 % seinen Höhepunkt erreichen und in den nächsten fünf Jahren schließlich auf 14 % sinken wird. Das liegt zum Teil daran, dass die Menschen ihre Arbeitsweise geändert haben. Die in diesem Jahr abgeschlossenen neuen Mietverträge umfassen etwa 25 % kleinere Flächen als die Mietverträge für die gleiche Anzahl von Mitarbeitern vor der Pandemie, sagt Jessica Morin, die beim Immobilienunternehmen CBRE die Büroforschung leitet.
Morin sieht sich mit einer leichten Entspannung der Lage und verweist auf eine CBRE-Studie, die einen Anstieg der sogenannten Nettoabsorption zeigt, der Differenz zwischen der vermieteten und der frei gewordenen Bürofläche. Sie ist im zweiten Quartal dieses Jahres um 2,4 Millionen Quadratfuß angestiegen, der erste Anstieg seit sechs Monaten.
Dennoch, so Morin, seien an den Spitzentagen, Dienstag und Mittwoch, nur etwa 60 % der Bürofläche genutzt. „Wir werden viel mehr Schreibtische teilen als vor der Pandemie“, sagte sie. Ein Lichtblick sei, dass sich die Büroaufteilung ändere. „Wir brauchen Räume zur Zusammenarbeit, denn der Hybridplan bringt Sie ins Büro, um mit einem Team zu arbeiten, und das gleicht einen Teil der Schreibtischreduzierung aus“, fügte sie hinzu.
Morin ist eine Bürooptimistin. Sie merkte an, dass die 10 % der Bürogebäude, die am wenigsten attraktiv sind, am härtesten betroffen sind: älter, heruntergekommen und in weniger attraktiven Gegenden. Den oberen 8 % der Büroflächen geht es gut, und es werden immer noch neue Türme gebaut, wenn auch weit weniger als vor der Pandemie. Sie sagte jedoch, dass eine wachsende Wirtschaft mehr Arbeitnehmer anlocken wird, und dass selbst mit Homeoffice die meisten anständigen Büroflächen neu belegt werden werden. Was den Rest betrifft: Er wird abgerissen oder in Hotels und Wohnungen umgewandelt.
Atlanta, Chicago, Dallas, Seattle und natürlich San Francisco gehören laut CBRE zu den am schlimmsten betroffenen Büromärkten mit Leerstandsquoten von über 25 %.
Ein Markt, der nicht ganz so stark betroffen war, ist Miami, wo die Leerstandsquote im zweiten Quartal 14,8 % betrug. „Das Wachstum der Unternehmen, die in den letzten vier Jahren nach Miami gezogen sind, hat den Stellenabbau durch Hybridarbeit ausgeglichen“, sagte Tere Blanca, eine Handelsmaklerin und Beraterin in Miami. Für den Entwickler in Miami s, es sind die Zinssätze, nicht die Belegung, die das Problem waren, insbesondere für Anleger mit variabel verzinslichen Schulden oder fälligen Krediten. Und da in Miami nach wie vor eine starke Nachfrage nach neuem Wohnraum besteht, werden laut Blanca wahrscheinlich viele in die Jahre gekommene und nicht mehr benötigte Bürogebäude der Klasse B abgerissen und durch schicke neue Eigentumswohnungen ersetzt.
Doch nicht nur der Leerstand ist ein Problem: Viele Vermieter haben sich für den Kauf ihrer Gebäude hoch verschuldet, als die Zinsen bei nahezu null lagen, und ihre geringen Margen beruhten auf hohen Mieten, hoher Belegungsrate und niedrigen Zinsen. All das ist jetzt weg und da gewerbliche Hypotheken alle sieben bis zehn Jahre erneuert werden – und nicht alle 30 Jahre wie Hypotheken für Eigenheime – steht uns eine massive Krise bevor.
Sind die US-Banken vorbereitet? Viele müssen ihre Kredite noch zum Marktwert bewerten. In der Finanzwelt bezeichnet man die Berücksichtigung des tatsächlichen Marktwerts einer Immobilie (oder eines Finanzinstruments) bei der Berechnung des Werts der Vermögenswerte einer Bank.
In den nächsten zwei Jahren werden gewerbliche Immobilienkredite im Volumen von über einer Billion Dollar fällig, wie aus einer aktuellen Studie des Conference Board hervorgeht, einer von Unternehmen finanzierten Forschungsgruppe mit Sitz in New York. Viele Vermieter werden sich eine Refinanzierung nicht leisten können, sodass die Banken auf den Kosten sitzen bleiben. Ein Großteil davon ist auf die Zinserhöhungen der Fed zurückzuführen. Die Zinssätze sind seit März 2022 um 5 Prozentpunkte gestiegen, von 0,25 Prozent auf 5,25–5,5 Prozent im Juli 2023, wo sie seitdem geblieben sind. Wir haben bereits gesehen, was passiert, wenn die Immobilienwerte sinken und Kredite nicht zurückgezahlt oder refinanziert werden können. Das hat uns die Große Rezession von 2008 beschert, die allerdings größtenteils durch die Vergabe von Hypothekendarlehen angeheizt wurde.
Bisher mussten Banken wie First Republic, Signature und New York Community Bank pleitegehen, nachdem Kredite für Immobilien, insbesondere Gewerbeimmobilien, nicht zurückgezahlt werden konnten.
Warum also stürzen sich Immobilieninvestoren – oder ihre Banker – nicht durch die versiegelten Fenster ihrer 185.000 Quadratmeter großen, zu 30 Prozent vermieteten, von Zaha Hadid inspirierten LEED-Platinum-Bürotürme?
Um Probleme zu vermeiden, drücken viele Banken die Daumen und hoffen, dass sich der Markt erholt, bevor die Schulden fällig werden. „Viele Banken sind bereit, die bestehenden Kredite zu verlängern“, sagt Rob Gilman, der die Immobilienabteilung von Anchin, einer New Yorker Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, leitet.
Das nennt man „verlängern und vortäuschen“, merkte Gilman an. Aber warum sollten Banken vortäuschen? „Ein Teil des Grundes“, sagte er, „ist, dass sie ihre Verluste nicht auf das meiner Meinung nach richtige Niveau gesenkt haben.“
Die größte Gefahr besteht für kleinere und mittelgroße Banken, die einen Großteil der Kredite an Eigentümer mittelgroßer Bürogebäude vergeben und die nicht über die tiefen Taschen einer Chase- oder Citibank verfügen, um einer Liquiditätskrise standzuhalten, die eine große Zahl von Zahlungsausfällen und Notverkäufen mit sich bringen würde.
„Viele Immobilien, die vor der Pandemie, in den zehn Jahren vor 2019, erworben wurden, wurden in der Annahme erworben, dass die Zinssätze nahe Null bleiben würden und zu Kapitalisierungszinssätzen verkauft oder refinanziert werden könnten, die der damaligen Norm entsprachen, die heute nicht mehr anwendbar ist“, sagte Michael Cohen, Präsident von Colliers, einem Makler- und Beratungsunternehmen für Gewerbeimmobilien in New York.
Ein Vermieter oder Investor, der ein Gebäude auf Kredit gekauft hat und sich vor drei Jahren Zinszahlungen von weniger als 1 % leisten konnte, zahlt heute bis zu fünfmal so viel an Zinsen. Und viele dieser Kredite werden jetzt fällig.
„Die Erkenntnis, dass der Wertverlust eingetreten ist, wird sich nur langsam vollziehen, da die meisten Bürogebäude über langfristige Mietverträge verfügen, die es den Eigentümern ermöglichen, Verluste zu ‚ignorieren‘, bis sie dazu absolut gezwungen sind“, sagte Tyler Wiggers vom Center for Real Estate Finance and Investments der Farmer School der Miami University. l of Business. Der Druck wird kommen, sagt er, wenn genügend Mieter ihren Bedarf nicht erneuern oder deutlich reduzieren – und die Immobilie nicht genügend Miete einbringt, um die Kosten zu decken, oder noch schlimmer wenn eine neue Klimaanlage erforderlich ist oder die Lobby renovierung erforderlich ist und die Mieter einfach ausziehen.
Steuern seien ein weiteres Problem für Vermieter, deren Immobilien an Wert verlieren, sagte Gilman von Anchin. „Heutzutage kann man nicht einfach einen Schlüssel zurückgeben und sagen: ‚OK, wissen Sie, ich habe meine Immobilie verloren. Ich muss sie von der Steuer absetzen können‘“, sagte Gilman. Die US-Steuergesetze sind sehr günstig. e für Immobilien, und viele Vermieter können gesetzlich aufgeschobene Steuerrechnungen anhäufen, die sie begleichen können, wenn sie ihre Immobilie verkaufen. Wenn der Wert des Gebäudes jedoch gesunken ist, können sie dem Steueramt in Haftpflicht liegen. Das macht sie noch unfähiger, ihre Kredite zu begleichen.
„Die Preise müssen deutlich weiter sinken, damit auf den Märkten ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage erreicht wird“, fügte Wiggers hinzu. Und selbst dann muss ein Großteil der derzeit als Bürofläche genutzten Flächen – zu erschwinglichen Preisen für Bauträger – in Wohnungen, Lagerräume oder andere Nutzungsmöglichkeiten umgewandelt werden. „Aber jemand oder einige Parteien, wie der derzeitige Eigentümer und wahrscheinlich der Kreditgeber, werden erhebliche Verluste hinnehmen müssen, um uns an dieses Ziel zu bringen“, sagte Wiggers.
Und das könnte, ähnlich wie die Krise von 2008, zu einem Problem für das Finanzsystem werden.
„Der Schaden könnte sich zu einer ausgewachsenen Finanzkrise ausweiten, wenn Dutzende oder sogar Hunderte kleiner und mittelgroßer Geschäftsbanken gleichzeitig pleitegehen“, schrieb Dana M. Peterson, Chefökonomin des Conference Board, in der Juli-Ausgabe des Harvard Business Review„Im schlimmsten Fall könnte es zu einer Ansteckung anderer Volkswirtschaften und zu einer Verödung der Banken in den USA kommen.“
Nicht alle sind dieser Meinung. In Harvard selbst räumt Wirtschaftsprofessor Kenneth Rogoff, ein Experte für Finanzkrisen, ein, dass es Opfer geben wird. „Es wird definitiv viele Unternehmen geben, die in Gewerbeimmobilien investieren und deren Eigenkapital vernichtet wird. Die Verluste werden so groß sein – viele Gebäude werden für die Hälfte dessen verkauft, was die Investoren dafür bezahlt haben –, dass auch die Schulden stark betroffen sein werden“, sagte Rogoff. eine Universitätspublikation im Juni. „Allerdings wird dies allein keine ausgewachsene Finanzkrise verursachen, insbesondere vor dem Kontext der nach wie vor soliden Weltwirtschaftsaussichten.“
Cohen, der neben seiner Arbeit bei Colliers den umfangreichen New Yorker Immobilienbesitz seiner Familie verwaltet, sagte, gut geführte Immobilienfirmen hätten Geld beiseite gelegt und würden den Abschwung überstehen – selbst wenn sie einige Immobilien minderer Qualität zu einem massiven Preisnachlass verkaufen müssten.
Langfristig orientierte Immobilienakteure werden zu der Zeit des „Kaufen und Haltens“ zurückkehren, als sie Gebäude oder Grundstücke kauften und jahrelang warteten, bis sie ein Grundstück hatten, das groß genug zum Bauen war – oder einen Kunden, der groß genug war, um ein Gebäude zu übernehmen, fügte er hinzu.
Es sind auch private Fonds, sogenannte Sekundärfonds, aufgetaucht, die bereit sind, Büroimmobilien zu einem erheblichen Preisnachlass zu kaufen. Diese Fonds neigen dazu, Immobilien zu kaufen, die relativ stabil sind, aber für ihren derzeitigen Eigentümer, der lieber jetzt einen Verlust hinnehmen möchte, keine gute Rendite abwerfen. Dadurch können Anleger, die auf ihre Rendite warten können, Rabatte von über 25 % erzielen.
„Es ist eine Kaufgelegenheit“, sagte Cohen.
Danke fürs Lesen und vergessen Sie nicht, diese Woche ins Büro zu gehen.
— Peter Green, Autor des Weekend Brief
Schließen Sie sich über 500.000 Lesern an, die ihren Tag mit Quartz beginnen.
Mit dem Abonnieren stimmen Sie unseren Nutzungsbedingungen und unserer Datenschutzrichtlinie zu.
