Trotz sinkender Hypothekenzinsen zeichnet sich auf dem Immobilienmarkt gerade erst eine gewisse Entspannung ab
Die Hypothekenzinsen sinken seit Wochen aufgrund der Erwartung, dass die Federal Reserve die Zinsen endlich senken würde. Doch obwohl die Zentralbank dies am Mittwoch tat, könnte es erheblich länger dauern, bis sich der Immobilienmarkt wieder normalisiert.
Die Zentrale bank am Mittwoch hat für den Beginn des mit Spannung erwarteten Zinssenkungszyklus gestimmt mit einer aggressiven Senkung um einen halben Basispunkt , die den Federal Funds Zinssatz auf 4,75-5,0% brachte – ein Schritt, der dazu beitragen wird, die Kreditkosten auf breiter Linie zu senken.
Dieser Prozess hat bereits begonnen: Letzte Woche hat der Der Zinssatz für 30-jährige Hypotheken mit fester Laufzeit sank auf 6,15 %, sein niedrigster Stand seit September 2022 und mehr als einen prozentuellen Punkt niedriger als vor einem Jahr, laut am Mittwoch veröffentlichten Daten der Mortgage Bankers Association.
„Das sind sehr willkommene Neuigkeiten für kreditsensible Wirtschaftssektoren wie den Wohnungsbau, das verarbeitende Gewerbe und den Handel mit Autos und anderen teuren Konsumgütern, die die Hauptlast der hohen Zinsen zu tragen hatten“, sagt Bill Adams, Chefökonom der in Dallas ansässigen Comerica Bank (CMA), hieß es in einer Erklärung. „Diese Sektoren sind eine Spiralfeder, die sich bei sinkenden Zinsen wieder erholen wird und so die derzeitige wirtschaftliche Expansion bis 2025 aufrechterhält.“
Der Wohnungsmarkt, der in den letzten Jahren durch astronomisch hohe Hypothekenzinsen schwer getroffen wurde, geringe Erschwinglichkeit, und ein Mangel an Beständen, zeigen bereits Anzeichen für erneute Aktivität. Verkäufe neuer Eigenheime im August stieg um 14,6 % auf 776.000 von 677.000 im Juli, das schnellste Verkaufstempo seit Februar 2022, laut Mortgage Bankers Association Daten.
Gleichzeitig gab es fast 36% mehr Häuser zum Verkauf an einem typischen Tag im August im Vergleich mit dem Vorjahr – der höchste Stand seit Mai 2020, Realtor.com (NWS) gefunden. Und dank des Rückgangs der Zinssätze ist die Gesamtzahl der Hypothekenanträge letzte Woche im Vergleich der Vorwoche um 14,2% angestiegen.
Doch Experten warnen, dass es sich um eine langsame Erholung handeln wird.
„Auch wenn die Zinsen weiter fallen könnten, da die Fed weitere Vorgaben zu ihrer künftigen Geldpolitik macht, scheint der Großteil der Anpassung der Hypothekenzinsen bereits eingepreist zu sein“, sagte Ruben Gonzalez, Chefökonom bei Keller Williams, in einer Erklärung.
Trotz steigender Umsätze seien diese laut Gonzalez weiterhin „schleppend“, selbst bei sinkenden Hypothekenzinsen und steigenden Lagerbeständen – ein Zeichen dafür, dass die Käufer trotz verbesserter Finanzierungsbedingungen weiterhin vorsichtig seien.
„Während die Immobilienpreise noch immer steigen, hat sich das Tempo der Wertsteigerung verlangsamt. Dies deutet auf eine Verschiebung hin zu einem ausgeglicheneren Markt hin, der sich allmählich an die veränderten Bedingungen anpasst“, stellte er fest.
Fed-Vorsitzender Jerome Powell bezeichnete die Zinssenkungen während einer Pressekonferenz am Mittwoch als „Neukalibrierung“ der Politik angesichts sinkender Inflation und steigender Beschäftigungsrisiken.
Während die Zentralbank nach jahrelanger Inflationsbekämpfung ihren Schwerpunkt auf die Beschäftigungsseite ihres doppelten Mandats verlagert, explodieren die Kosten für Wohnraum weiterhin. Der Verbraucherpreisindex fiel im August auf 2,5 %, ein willkommenes Zeichen für eine sich abkühlende Konjunktur. Die Kosten für Unterkunft stiegen jedoch um satte 5,2 % im letzten Jahr und 0,5% im August, was mehr als 70% des gesamten 12-Monats-Anstiegs der Inflation für alle Artikel außer Lebensmitteln und Energie ausmacht, laut dem Bureau of Labor Statistics Daten.
Der mittlere Verkaufspreis eines Eigenheims erreichte im August 433.229 USD, wie aus den neuesten verfügbaren Daten der Immobilien-Website Redfin hervorgeht (RDFN).
Doch laut Jason Pride, Leiter der Anlagestrategie und -forschung bei der privaten Vermögensverwaltungsfirma Glenmede, ist es nicht ungewöhnlich, dass die Kosten für Unterkunft weiter steigen, selbst wenn die Inflation in anderen Sektoren nachlässt.
„Wohnen ist eine der letzten Komponenten, die noch etwas heiß läuft, aber sie ist notorisch schleppend, da es einige Zeit dauert, bis sinkende Marktmieten in den Pool bestehender Mietverträge sickern“, sagte Pride in einer Erklärung. „Es wäre vernünftig zu erwarten, dass sich Obdachlosenheime mit der Zeit dem Normalisierungsthema anschließen.“
Austan Goolsbee, Präsident der Federal Reserve Bank of Chicago, sagte gegenüber Quartz letzten Monat: „Wenn die Zinsen sinken, wird der Wohnungsbau davon profitieren„— obwohl es aufgrund der relativ neuen Popularität von Hypothekenverträgen mit längerer Laufzeit zu erheblichen Verzögerungen kommen könnte.
Angesichts des aggressiven Starts der Fed in ihren Zinssenkungszyklus erwarten Analysten jedoch in den kommenden Monaten (und bis weit ins nächste Jahr hinein) schnellere und stärkere Senkungen. Dies sollte dazu beitragen, die Kosten für die Amerikaner zu senken.
„Wenn diese Zinssenkungen in Kraft treten, werden Verbraucher und Unternehmen eine gewisse Erleichterung bei den Kreditkosten spüren“, sagt Elizabeth Renter, leitende Ökonomin bei NerdWallet (NRDS), sagte in einer Erklärung.
„Wenn Sie bestehende Schulden mit einem hohen Zinssatz haben, ist es jetzt an der Zeit, die Zinssätze der verschiedenen Kreditgeber im Auge zu behalten“, sagte sie. „In den kommenden Monaten könnten Menschen, die in den letzten Jahren ein Auto oder ein Haus gekauft haben, die Möglichkeit haben, Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz.Weniger Zinsen für einen Autokredit oder eine Hypothek bedeuten niedrigere Zahlungen und die Möglichkeit, Ihre Schulden früher abzubezahlen.“
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