„Fractional Home Ownership“ soll die Probleme des Immobilienmarkts lösen. Könnte es funktionieren?

Websites wie das Immobilien-Startup Pacaso eröffnen einen neuen Markt für Menschen, die nur einen Teil eines Hauses besitzen möchten – für einen Bruchteil des Gesamtpreises. Anstatt ein ganzes Einfamilienhaus zu erwerben, verkauft Pacaso luxuriöse Einfamilienhäuser an Käufergruppen, eine Praxis, die als „Fractional Home Ownership“ bezeichnet wird. So könnte jemand beispielsweise ein Achtel einer mehrere Millionen Dollar teuren Villa auf Floridas begehrter Marco Island für nur 736.000 Dollar besitzen.

„Es gibt ein dringendes Problem: eine Krise auf dem Gebiet bezahlbaren Wohnraums“, sagte Austin Allison, CEO und Mitbegründer von Pacaso, in einer per E-Mail versandten Erklärung. Modelle des Teileigentums wie das von Pacaso hätten zwei Auswirkungen: Sie schaffen zusätzliches Angebot und optimieren die Nutzung des vorhandenen Wohnraums, um mit der Nachfrage Schritt zu halten und die Erschwinglichkeit zu verbessern, sagte er.

„Das aktuelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ist ein Katalysator für grundlegende Veränderungen und innovative Lösungen innerhalb der Immobilienbranche“, sagte Allison. „Bei Pacaso konzentrieren wir uns auf Letzteres – auf die Effizienz bei der Nutzung des vorhandenen Angebots durch Miteigentum, was nicht nur die Erschwinglichkeit verbessert, sondern auch zur Schaffung eines größeren verfügbaren Bestands beiträgt.“

Die Aussicht auf Eigenheimbesitz hat begonnen zu fühlen sich für viele Amerikaner zunehmend unerreichbar, insbesondere Erstkäufer. Die von Mietern angegebene Wahrscheinlichkeit, jemals ein Eigenheim zu besitzen, fiel im Februar um 4,3 Prozentpunkte auf ein Rekordtief von 40,1%, laut einer Umfrage der New Yorker Federal Reserve veröffentlicht am Montag.

Dies ist auf ein Zusammentreffen verschiedener Faktoren zurückzuführen, darunter: steigende Immobilienpreise und hartnäckig hohe Hypothekenzinsen. Im März stieg der mittlere Verkaufspreis eines Hauses im Vergleich des Vorjahres um 4,8 % auf 420.321 $, wie aus den Daten von Redfin hergeleitet wird. Der durchschnittliche Zinssatz für eine Hypothek mit 30-jähriger Festlaufzeit lag im letzten Monat über 7 %.

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Pacaso, das 2020 gegründet wurde, sagt zwar, dass es dabei hilft, die Belastung durch Erschwinglichkeit und Angebotsengpässe zu verringern, aber es bleibt ein Nischenbereich des Immobilienmarktes, sagte Bankrate-Analyst Jeff Ostrowski. Und obwohl es sich tatsächlich mit dem Angebot befasst, seien die Auswirkungen auf den diskretionären Märkten stärker zu spüren, da es sich bei den meisten seiner Angebote um Luxusimmobilien handele.

„Das eigentliche Problem des Wohnungsmangels ist nicht der Mangel an Ferienhäusern am Strand“, sagte Ostrowski. „Es ist der Mangel an Häusern mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern in der Nähe von Schulen und Arbeitsplätzen, in denen Familien leben können.“

Der gemeinsame Kauf an sich ist nichts Neues: 62 % der Eigenheimkäufer sagten, sie hätten ihr Haus gekauft und teilen das Eigentum daran mit mindestens einer weiteren Person geteilt, laut einem Bericht der Immobilienplattform Zillow aus dem Jahr 2023. Aber das Modell des Teileigentums in seiner heutigen Form richtet sich auf wohlhabendere Personen, die ein zweites Zuhause suchen, sagt Ostrowski, und nicht auf Erstkäufer oder auf die Suche nach ihrem Hauptwohnsitz.

„Ich denke, das zielt ganz klar auf die obere Mittelschicht ab“, sagte er. „Leute, die vermögend genug sind, um ihr erstes Eigenheim zu besitzen und den Kauf eines Zweitwohnsitzes in Betracht zu ziehen, die aber entweder nicht wollen oder nicht das nötige Kleingeld haben, um 1 oder 2 Millionen Dollar für einen Zweitwohnsitz auszugeben.“

Darüber hinaus sind auch andere Modelle des Teileigentums an Eigenheimen aufgetaucht, die es Anlegern ermöglichen, einen Anteil an Eigenheimen zu besitzen, ähnlich wie Privatanleger Unternehmensanteile besitzen können. Websites wie das von Jeff Bezos unterstützte „Arrived“ und „Fundrise“, das 770 Millionen Dollar Finanzierung von JPMorgan $JPM Chase ermöglichen es Menschen, direkt in Wohnimmobilien zu investieren.

Angekommen CEO und Mitgründer Ryan Frazier sagte, das „Ziel des Unternehmens bestehe darin, das Potenzial zum Vermögensaufbau durch den Besitz von Miethäusern und Ferienwohnungen zugänglicher zu machen“, dank eines vereinfachten Prozesses und geringerer Kosten.

Die politischen Entscheidungsträger sind jedoch nicht allzu begeistert von diesen Unternehmungen, da sie ihrer Meinung nach den normalen Menschen schaden, die ein Haus kaufen oder mieten möchten. Der Kongressabgeordnete Ro Khanna, ein Demokrat aus Kalifornien, hat das Modell von Arrived scharf kritisiert.

„Das Letzte, was die Amerikaner brauchen, ist eine von Bezos unterstützte Investmentgesellschaft, die den Einfamilienhausmarkt weiter konsolidiert und den Erwerb eines Eigenheims für immer mehr Menschen unerschwinglich macht“, Khanna sagte auf X $TWTR im Dezember„Wohnen sollte ein Recht sein und kein Spekulationsobjekt.“

Khanna ist der Sponsor eines Gesetzesentwurfs aus dem Jahr 2022, bekannt als Stop-Wall-Street-Landlords-Act, die Steuern auf bestehende und neue Anschaffungen von Einfamilienhäusern zur Miete durch institutionelle Anleger erheben würde.

„Die Finanzialisierung des Wohnungsmarktes an der Wall Street verschärft die Wucherei der Unternehmen und wettbewerbswidrigen Praktiken, die es für Amerikaner erschweren, sich ein Wohneigentum zu leisten oder es zu erwerben“, sagte er Ende 2022.

Kurt Carlton, Präsident und Mitbegründer des Immobilieninvestmentmarktplatzes New Western, sagte, diese Unternehmungen seien ein Nettogewinn für den Immobilienmarkt. Angesichts von 15,1 Millionen leerstehenden Häusern in den USA, die 10,5 % des gesamten Wohnungsbestands ausmachen, bestehe ein eindeutiger Bedarf an innovativen Modellen, um die Investitionen in diesem Sektor anzukurbeln, insbesondere bei Einfamilienhäusern, sagte er.

Für Carlton ist alles gut, was Investitionen in den Einfamilienhausmarkt fördert – doch angesichts des noch geringen Marktanteils dieser Häuser ist dies möglicherweise noch nicht die Zukunft der Immobilieninvestitionen. Stattdessen sieht er die „wahren Gewinner“ in lokalen, unabhängigen Immobilieninvestoren, die in Vierteln kaufen, die sie kennen und verstehen.

„Sie sind zwar keine gemeinnützigen Organisationen, aber sie sind vollständig auf die Bedürfnisse der Gemeinschaft ausgerichtet, was die Suche nach leer stehenden Immobilien, deren Wiedervermarktung und die aktuelle Konkurrenz für die Bauträger angeht“, sagte Carlton. „Und das ist es, was wir brauchen. Wir brauchen Nachschub.“

Korrektur: In einer früheren Version dieses Artikels wurde das Gründungsdatum von Pacaso falsch angegeben.