Rechenentwickler setzen seit Jahrzehnten dieselben rechtlichen Instrumente aus der Immobilienbranche ein, um Milliardenbeträge für Landerwerbe zu verschleiern, bevor die Gemeinden reagieren können.
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In Mason County, Kentucky, boten drei Männer einem Hausarzt 10 Millionen Dollar für seine 250 Hektar große Farm. Sie wollten nicht sagen, wer den Kauf finanzierte. Der einzige Weg, mehr zu erfahren, war die Unterzeichnung einer Geheimhaltungsvereinbarung.
Das Angebot, das das 35-fache dessen darstellte, was der Landbesitzer 1988 für das Grundstück bezahlt hatte, kam ohne Offenlegung der Identität des Käufers, gemäß einer Untersuchung von NBC News. Diese Undurchsichtigkeit ist keine Anomalie. Es ist das Standardvorgehen dafür, wie Entwickler von Rechenzentren Land in den USA erwerben, Teil eines breiteren Landrauschs, der sich nach dem Zugang zu Elektrizität, Wasserrechten und Glasfaseranbindungen richtet anstatt nach Bevölkerung oder Arbeitsplätzen.
Landgeschäfte für Rechenzentren basieren auf einem Satz von ineinandergreifenden rechtlichen Mechanismen. Die häufigsten sind Briefkastenfirmen, Geheimhaltungsvereinbarungen zwischen Entwicklern und lokalen Beamten, Landoptionen, die Grundstücke vor der öffentlichen Überprüfung sichern, und Zwischenkäufer, die im Namen nicht genannter Auftraggeber verhandeln.
Shell $SHEL-LLCs sind die Grundlage. Im Immobiliensektor werden Briefkastenfirmen geschaffen, um Immobilien im Namen der tatsächlichen Eigentümer zu halten, und es kann schwierig sein, diese Eigentümer aus öffentlichen Aufzeichnungen zu ermitteln. In Staaten wie Delaware und Nevada können Einzelpersonen eine Briefkastenfirma gründen, ohne die Namen ihrer Eigentümer oder Direktoren offenzulegen.
Die Praxis ist bei Rechenzentrumserwerbungen gut dokumentiert. In Arkansas dienten zwei in Delaware ansässige Einheiten, Willowbend Capital LLC und Forgelight Ventures LLC, beide von derselben Person, Michael Montfort, verwaltet, als Frontfirmen für Projekte, die später als für Google $GOOGL bestimmt enthüllt wurden, laut dem Arkansas Democrat-Gazette. Willowbend Capital reichte im Namen von Google Genehmigungsanträge ein, während der Name des Tech-Unternehmens in öffentlichen Einreichungen nicht auftauchte.
Geheimhaltungsverträge verlängern den Schleier weiter. NBC News fand heraus, dass eine Überprüfung von mehr als 30 Rechenzentrumsvorschlägen in 14 Bundesstaaten zeigte, dass in der Mehrheit der Fälle lokale Beamte Geheimhaltungsverträge unterzeichneten und mit scheinbaren Briefkastenfirmen arbeiteten. Diese Geheimhaltungsverträge können Jahre über die anfänglichen Vorschlagsdaten hinausgehen und enthalten oft Klauseln, die von den lokalen Behörden verlangen, die Offenlegung von Aufzeichnungen einzuschränken. Eine separate Studie, die im selben Bericht zitiert wird, ergab, dass 25 von 31 Virginia-Regionen mit vorgeschlagenen oder bestehenden Rechenzentren Geheimhaltungsverträge hatten.
Die Vereinbarungen können breit gefächert sein. In West Memphis, Arkansas, definierte ein Geheimhaltungsvertrag "vertrauliche Informationen" als finanzielle Abschlüsse, Kostendaten und Geschäftspläne und verlangte von der Stadt, alle verfügbaren Freedom of Information Act-Ausnahmen geltend zu machen, um Aufzeichnungen zurückzuhalten, laut dem Arkansas Democrat-Gazette.
Die Logik ist einfach und aus der Sicht eines Käufers rational. Wenn die Identität eines großen Unternehmens bekannt ist, steigen die Grundstückspreise.
Die Vorlage ist alt. Um einen Landboom in den 1960er Jahren zu vermeiden, nutzte die Walt Disney $DIS Productions verschiedene Scheinfirmen, um 27.443 Acres in Zentralflorida zu erwerben und kaufte das Land von 51 Eigentümern für mehr als 5 Millionen Dollar zu einem Durchschnittspreis von 182 Dollar pro Acre. Sobald Disney als Käufer identifiziert wurde, stiegen die Grundstückspreise in der Gegend um mehr als 1.000 %.
Entwickler von Rechenzentren stehen vor derselben Dynamik. In Zentralohio kosten Ackerflächen, die einst 30.000 Dollar pro Acre betrugen, nun über 150.000 Dollar, wenn sie für die Nutzung als Rechenzentrum umgewidmet werden, laut Datacenters.com. Die Preise für Parzellen von 50 Acres oder größer stiegen laut Cushman & Wakefields U.S. Data Center Development Cost Guide. Mit Hyperscalern, die oft Standorte von Hunderten von Acres zusammenstellen, kann jede undichte Stelle über ihre Identität die Gesamtkosten um mehrere Millionen erhöhen.
Laut McKinsey betreiben sowohl Hyperscaler als auch Immobilienentwickler 'Land Banking', indem sie Grundstücke an begehrten Standorten fünf, sieben oder sogar zehn Jahre vor dem Bau erwerben, wobei viele Hunderte oder Tausende von Hektar in Reserve halten.
Auch die Wettbewerbsdimension ist wichtig. Ein Entwickler, der ein Gelände erkundet, möchte nicht, dass ein Rivale von seinem Interesse erfährt und dasselbe oder ein benachbartes Grundstück überbietet. Geheimhaltungsvereinbarungen mit lokalen Beamten verhindern Lecks während der Due-Diligence-Prüfung.
Die gleichen Mechanismen, die Käufer schützen, lassen den Gemeinschaften nur begrenzte Informationen über Projekte, die die lokale Infrastruktur umgestalten werden. Rechenzentren verbrauchen große Mengen an Strom und Wasser, erzeugen Lärm und können Immobilienwerte verändern. Ihre öffentlichen Vorteile, so real sie auch sind, sind begrenzt: Eine Hyperscale-Anlage, die Milliarden kostet, beschäftigt nach Inbetriebnahme etwa 30 festangestellte Mitarbeiter.
In Pine Island, Minnesota, wussten die Stadtbeamten zwei Jahre lang von einem vorgeschlagenen Rechenzentrum, bevor die Einwohner informiert wurden, aufgrund von Geheimhaltungsvereinbarungen, die sie unterzeichnet hatten, laut Zeugenaussagen, die berichtet wurden von Governing. In Wiscasset, Maine, wurden Pläne für ein Rechenzentrum im Wert von 5 Milliarden Dollar ohne öffentliche Transparenz entwickelt, und die Gemeinde verlor 240.000 Dollar an Bundesmitteln für Wohnungsbau, die mit demselben Grundstück verbunden waren, wie berichtet von der Daily Yonder.
Einige Beamte, die Geheimhaltungsvereinbarungen unterzeichnen, beschreiben sie als gängige Praxis der Wirtschaftsförderung. Jay Chesshir, Präsident und CEO der Handelskammer der Region Little Rock, sagte der Arkansas Democrat-Gazette, dass Geheimhaltungsvereinbarungen seit Jahrzehnten Teil der Wirtschaftsförderungsarbeit sind: "Es ist eine übliche Praxis, weil sie die privaten Informationen eines Unternehmens schützt". Kritiker argumentieren, dass Rechenzentren sich in der Art von typischen kommerziellen Projekten unterscheiden, weil ihre Ressourcennachfragen so groß sind.
Die Gesetzgeber reagieren jetzt. In mindestens 10 Bundesstaaten haben die Gesetzgeber in diesem Jahr vorgeschlagen, entweder Geheimhaltungsvereinbarungen zur Wirtschaftsförderung zu verbieten, sie für Rechenzentrumsprojekte zu verbieten oder die Informationen zu begrenzen, die sie verbergen können, laut Governing.
Im März kündigte Microsoft $MSFT an, dass es keine Geheimhaltungsvereinbarungen mehr mit lokalen Regierungen bei der Entwicklung von Rechenzentren verwenden wird, laut Wisconsin Public Radio. Das Unternehmen sagte, es würde weiterhin Geheimhaltungsvereinbarungen für private Landakquisitionen verwenden und einen Unterschied zwischen Geheimhaltung während der Verhandlungen und Geheimhaltung vor der Öffentlichkeit machen, sobald ein Projekt die behördliche Überprüfung erreicht.
Der Schritt erfolgte nach anhaltender Gegenreaktion. Von Mai 2024 bis März 2025 wurden US-Datenzentrumprojekte im Wert von 64 Milliarden US-Dollar aufgrund lokaler Opposition blockiert oder verzögert, laut Data Center Watch. Bill Lueders, Präsident des Wisconsin Freedom of Information Council, sagte, die Entscheidung von Microsoft sei "erst erfolgt, nachdem ihre Versuche, mit diesen Geheimhaltungsvereinbarungen zu arbeiten, ihnen ins Gesicht geschlagen sind", wie berichtet von Virginia Business.
Ob andere Unternehmen folgen, bleibt eine offene Frage. Inzwischen hat sich das Bild der bundesstaatlichen Transparenz in die entgegengesetzte Richtung bewegt. Im März 2025 erließ das Financial Crimes Enforcement Network eine vorläufige Endregelung, die die Anforderung für US-Unternehmen und US-Personen, Informationen über wirtschaftliches Eigentum gemäß dem Corporate Transparency Act zu melden, aufhebt, sagte FinCEN. Dieses Gesetz, das 2021 erlassen wurde, sollte die Anonymität von Briefkastenfirmen verringern. Seine effektive Aussetzung bedeutet, dass das primäre bundesstaatliche Instrument zur Identifizierung der hinter einer LLC stehenden Personen für inländische Einheiten nicht mehr operativ ist.
Das Ergebnis ist eine Lücke. Die Landesgesetzgeber beginnen, Offenlegung für Datenzentrumprojekte zu verlangen. Aber die zugrunde liegende rechtliche Architektur, die anonyme Landakquisition ermöglicht, bleibt intakt.
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