Als Andrew Cady vor einem Jahrzehnt begann, in Jacksonville, Florida, im Hypothekengeschäft zu arbeiten, budgetierte er etwa 120 US-Dollar pro Monat für die Hausratversicherung bei der Qualifizierung neuer Kunden.
Die steigenden Kosten der Hausversicherung machen den amerikanischen Traum für immer mehr Käufer unerreichbar. Hier ist der Grund — und was Sie dagegen tun können.
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Als Andrew Cady vor einem Jahrzehnt begann, in Jacksonville, Florida, im Hypothekengeschäft zu arbeiten, budgetierte er etwa 120 US-Dollar pro Monat für die Hausratversicherung bei der Qualifizierung neuer Kunden.
Heute hat sich diese Zahl mehr als verdoppelt.
"Jetzt qualifiziert man einen Kunden nicht vor, es sei denn, man plant mindestens 250 bis 300 US-Dollar pro Monat ein", sagte Cady, ein produzierender Niederlassungsleiter bei UMortgage in Inlet Beach, Florida. "Und das gilt, wenn alles in einem Haus wirklich gut ist."
Die Mathematik für Hauskäufer ist brutal. Die Hausratversicherungsprämien sind in die Höhe geschossen, wobei große Versicherer die Prämien um ein durchschnittlich 10,4 % im Jahr 2024, nach einem Anstieg von 12,7 % im Jahr 2023 erhöhen, so eine Studie des Versicherungsmarktplatzes Insurance.com. In den letzten fünf Jahren sind die durchschnittlichen Wohngebäudeversicherungsprämien der 10 größten Unternehmen in den USA um erstaunliche 53,1 % gestiegen, wie die Studie ergab.
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist bereits ein großes Hindernis, dank hartnäckig hoher Hypothekenzinsen in der Nähe von 6,5 % und der nationalen Median-Hausverkaufspreis erreicht mit 435.300 USD im Juni ein Rekordhoch. Aber höhere Prämien für Hausversicherungen setzen einen weiteren Schlag, indem sie das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) der Kreditnehmer – ein entscheidender Faktor bei der Bestimmung der Fähigkeit einer Person, ihr Darlehen zurückzuzahlen – weit über die Höchstgrenzen vieler Kreditprogramme hinaustreiben.
Für jedes 100-Dollar-Monatsplus bei den Versicherungskosten sehen Hauskäufer ihre Kaufkraft um etwa 16.000 Dollar sinken, sagte Cady. Das bedeutet, wenn jemand für ein 400.000-Dollar-Haus zugelassen ist und die Versicherung 300 Dollar mehr pro Monat kostet als erwartet, sinkt ihre Kaufkraft auf 352.000 Dollar.
Hausversicherungen sind kein nachträglicher Gedanke mehr, um zu bestimmen, wie viel Haus Sie sich leisten können. In vielen Fällen ist es mittlerweile einer der ersten Posten, die Hypotheken- und Immobilienprofis ihren Kunden empfehlen zu berücksichtigen.
Hausversicherungen waren nicht immer so teuer, aber seit der COVID-19-Pandemie hat die Branche mehrere Gegenwinde getroffen.
Zunächst zahlen die Versicherer für höhere Schadensbeträge. Die Baukosten im Zusammenhang mit Hausversicherungen stiegen zwischen 2020 und 2022 um 55 %, so das Insurance Information Institute.
Die Häufigkeit und Schwere katastrophaler Naturkatastrophen hat ebenfalls zugenommen, mit im Jahr 2023 verzeichneten 28 Milliarden-Dollar-Wetter- und Klimakatastrophen die sich laut den National Centers for Environmental Information (NCEI) der National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) auf nahezu 93 Milliarden Dollar an Schäden summierten.
Nationale Versicherungsraten haben im Durchschnitt um 40,4 % über sechs Jahre gestiegen, wobei Colorado mit 76,6 % den stärksten Anstieg verzeichnete, gefolgt von Nebraska (72,3 %) und Utah (70,6 %), laut einem Bericht von LendingTree. Kein Bundesstaat sah 2024 einen Rückgang der Versicherungsprämien.
Die westlichen Bundesstaaten wurden in den letzten Jahren von verheerenden Waldbränden heimgesucht, während andere Teile des Landes mit stärkerem Hochwasser und Hagelstürmen, intensiven Hurrikanen und Tornado-Aktivitäten zu kämpfen haben.
„Versicherungsunternehmen haben ihre Tarife erhöht, um mit ihren steigenden Kosten Schritt zu halten“, sagte Rob Bhatt, Versicherungsexperte von LendingTree und lizenzierter Versicherungsagent, in dem Bericht. „Die frühen 2020er Jahre verzeichneten einen Anstieg der Naturkatastrophen und der Inflation. Versicherungsunternehmen mussten mehr Häuser als normal neu bauen, und die Kosten für den Wiederaufbau jedes einzelnen sind teurer geworden.“
Florida ist ein Paradebeispiel. Der durchschnittliche jährliche Preis für eine Hausratversicherung in Florida betrug 14.140 $ im Jahr 2024, laut einem Bericht von Insurify, einem weiteren Online-Versicherungsmarktplatz. Für 2025 schätzt Insurify, dass die Tarife im Sonnenstaat um 9 % auf 15.460 $ steigen werden. Hialeah, eine Stadt direkt außerhalb von Miami, wird mit geschätzten 26.693 $ die höchsten durchschnittlichen Hausversicherungskosten einer US-Stadt haben, sagte Insurify.
Wenn man Zölle in die Mischung einbringt, könnten die Tarife diese Projektionen leicht übertreffen, bemerkte Insurify. „Zölle würden die Kosten für importierte Baumaterialien um bis zu 4 Milliarden US-Dollar erhöhen, und die Versicherer würden diese Kosten über höhere Prämien an die Hausbesitzer weitergeben“, sagte das Unternehmen.
Höhere Hausversicherungsraten haben zunehmend einen bemerkenswerten Einfluss auf die Qualifizierung von Hypotheken. Die meisten Kreditgeber verlangen DTI-Quoten unter 43 % für konventionelle Kredite, obwohl einige Programme bis zu 50 % zulassen.
Aber wenn die Versicherungskosten unerwartet steigen, können Kreditnehmer diese Grenzen schnell überschreiten und ihre Budgets über den Punkt der Bequemlichkeit hinaus belasten, sagte Cady.
„Wir sehen Leute, die einen Hausvertrag haben, und wenn sie Versicherung abschließen wollen, stellen sie fest, dass wahrscheinlich zwei Pfandrechte auf dem Haus liegen und die Versicherung zurückkommt und sagt: 'Wir machen es, aber es kostet $16,000,'" sagte Cady. "Und jetzt ist die Schulden-zu-Einkommens-Quote zu hoch, und wir müssen eine Kreditablehnung aussprechen."
In der Tat, 68 % der Kreditgeber geben an, dass die DTI-Quoten ihrer Kreditnehmer die Grenzen überschreiten, wenn die Versicherung berücksichtigt wird, laut einer Umfrage von Matic unter Hypothekenprofis. Fast 60 % der Kreditgeber sagten auch, dass versicherungsbedingte Probleme zu Verzögerungen bei der Schließung führen, wenn Hauskäufer auf Probleme bei der Sicherung der Deckung stoßen.
In Fort Lauderdale stieß Cady auf eine Immobilie etwa eine Meile vom Wasser entfernt, die eine jährliche Versicherungsprämie von $19,000 erforderte - fast die Hälfte der Haupt- und Zinszahlung. Diese wirtschaftliche Realität zwingt viele Käufer, ihre Erwartungen anzupassen. Sie kaufen entweder billigere Häuser oder geben ihre Küstenträume ganz auf, sagte Cady.
„Käufer, die an der Küste sein wollen, kaufen letztendlich gegenüber der Bucht oder im Landesinneren, allein schon aus Kostengründen der Versicherung,“ sagte Cady. "Das $450,000-Haus, wenn sie sehen, wie diese Zahlung aussieht, wenn wir die Versicherung hinzufügen, neigen sie dazu, einen Schritt zurückzutreten und zu sagen: 'Warum passen wir unser Budget nicht auf $375,000 an?'"
Auf der Vorderseite ist der Prozess jetzt arbeitsintensiver für Kreditgeber und Versicherungsagenten. Anstatt nur Angebote für Immobilien unter Vertrag zu erstellen, sagte Cady, er rate seinen Kunden, während der Haussuchphase Versicherungsschätzungen für verschiedene Immobilien einzuholen, um sicherzustellen, dass es nicht außer Reichweite sei, bevor langwierige Angebotsverhandlungen geführt werden.
Branchenexperten empfehlen mehrere Strategien, um die Versicherungskrise für Wohngebäude zu meistern:
Aggressiv einkaufen: Arbeiten Sie mit unabhängigen Versicherungsvertretern zusammen, die die Tarife bei mehreren Anbietern vergleichen können, empfiehlt Cady. Als er selbst nach einer Versicherung für ein eigenes Objekt suchte, fand er Tarife, die von 6.500 bis 16.000 US-Dollar pro Jahr für denselben Versicherungsschutz reichten.
Erledigen Sie Ihre Hausaufgaben frühzeitig: Bevor Sie Angebote für Häuser machen, holen Sie von mindestens drei verschiedenen Versicherern spezifische Angebote für jedes Objekt ein. Faktoren wie das Alter des Daches, die Nähe zum Wasser und die Baumaterialien können Tausende von Dollar Unterschied bei den Prämien verursachen, selbst bei ähnlichen Häusern in derselben Nachbarschaft.
Erwägen Sie Kompromisse: Käufer müssen möglicherweise Versicherungskosten gegenüber Standortpräferenzen oder Hauseigenschaften priorisieren. Dies könnte bedeuten, weiter landeinwärts zu ziehen, statt nach Küstenhäusern zu suchen, oder zusätzliche Maßnahmen zur Hausabsicherung zu ergreifen, wenn es sich um Häuser in einer bewaldeten oder waldreichen Gegend handelt.
Überprüfen Sie Ihre Police jährlich: Wie bei den vorbeugenden medizinischen Untersuchungen sollten Hausbesitzer ihre Versicherungen jährlich überprüfen. Auch wenn Sie Ihren aktuellen Versicherer mögen, lohnt es sich zu prüfen, ob Ihre Police und Preise noch wettbewerbsfähig sind.
Ein weiterer Grund, Ihre Police noch einmal zu überprüfen: Wenn der Wert Ihres Hauses in den Jahren seit dem Kauf erheblich gestiegen ist, sind Sie wahrscheinlich unterversichert, sagte Cady. Ihre Ersatzwertdeckung reicht möglicherweise nicht aus, um Ihr Haus wieder aufzubauen, falls es zerstört wird, da die Police auf dem Wert des Hauses basiert, als Sie es erstmals versicherten, fügte er hinzu.
Fragen Sie nach Hochwasserversicherung: In vielen Fällen decken Standard-Hausratsversicherungen keine Schäden durch Überschwemmungen ab. Wenn sich das Grundstück in einer vom Bund ausgewiesenen Überschwemmungszone befindet, müssen Sie eine zusätzliche Hochwasserversicherung zusätzlich zu Ihrer Standard-Hausversicherung abschließen.
Auch wenn Sie nicht in einer FEMA-Überschwemmungszone sind, kann es sich trotzdem lohnen, eine Hochwasserversicherung in Betracht zu ziehen. Ihr erster Schritt besteht darin, ein Angebot mit dem FEMA- National Flood Insurance Program Angebots-Tool. Laut einer Analyse von Bankrate von FEMA-Daten, liegen NFIP-Policen durchschnittlich bei etwa 898 $ pro Jahr. Private Policen sind typischerweise höher.
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