Die Fed hat am Mittwoch für eine Senkung der Zinsen gestimmt. Auch wenn manche erwarten, dass die Hypothekenzinsen folgen, gibt es Gründe, warum das nicht immer der Fall ist.
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Das Federal Open Market Committee (FOMC) hat bei seiner Sitzung am Mittwoch nach schwachen Beschäftigungsdaten und erhöhter Inflation für eine Zinssenkung um 0,25 % gestimmt. Jedoch, wenn Sie denken, dass auch die Hypothekenzinsen sinken werden, sollten Sie Ihre Erwartungen dämpfen. Denn die Hypothekenzinsen folgen nicht immer der Melodie der Fed – und die jüngste Geschichte beweist es.
Als die Fed im letzten Herbst die Zinsen dreimal senkte, passierte etwas Unerwartetes: Die Hypothekenzinsen stiegen tatsächlich an. Es ist eine Erinnerung daran, dass die Beziehung zwischen der Fed-Politik und den Hypothekenzinsen nicht so einfach ist, wie viele Kreditnehmer annehmen.
Die Aktion der Zentralbank ist "ein taktischer Schritt auf dem Weg der Fed zurück zur Neutralität, während die politischen Entscheidungsträger auf ein sich änderndes Risikoverhältnis reagieren," anstatt eine dramatische Politikwende, sagte Sam Williamson, leitender Ökonom bei First American, in einer Erklärung vor der Fed-Sitzung.
Vor der FOMC-Sitzung bemerkte Williamson, dass die Entscheidung "wahrscheinlich nicht einstimmig sein wird, da einige Mitglieder einen größeren Schnitt befürworten und andere lieber abwarten möchten."
Das stellte sich als wahr heraus. Stephen I. Miran, Vorsitzender des White House Council of Economic Advisers, der war
. am Dienstag vereidigt als Fed-Gouverneur, stimmte gegen die heutige Zinssenkung, weil er eine größere Senkung um 0,50 % bevorzugte, so eine Erklärung des FOMC.
Die gute Nachricht? Die Hypothekenzinsen sind in den letzten Wochen schnell gesunken, noch bevor die Fed Maßnahmen ergriff. Die 30-jährige Festhypothek erreichte einen neuen Dreijahrestiefststand von 6,13 % am Dienstag vor der Fed-Sitzung, so der Mortgage News Daily.
Der 30-jährige Festzins betrug durchschnittlich 6,35 % am 11. September, 15 Basispunkte weniger als 6,50 % in der Vorwoche, laut wöchentlichen Daten von Freddie Mac. Das war der größte wöchentliche Rückgang im vergangenen Jahr.
"Die Hypothekenzinsen gehen in die richtige Richtung und Hauskäufer haben dies bemerkt, da die Anträge auf Käufe das höchste Wachstum im Jahresvergleich seit mehr als vier Jahren verzeichneten", sagte Sam Khater, Chefökonom von Freddie Mac.
Die Hypothekenzinsen erreichten Anfang dieses Jahres einen Höchststand von etwa 7 %, sodass der jüngste Rückgang willkommene Nachrichten für Hausbesitzer mit hohen Zinssätzen und Käufer ist, die durch Erschwinglichkeitsprobleme ausgebremst wurden. Trotzdem liegen die Zinssätze weiterhin deutlich über den unter 3 %-Niveaus, die während der Pandemie zu sehen waren.
Aber der jüngste Rückgang resultiert aus breiteren wirtschaftlichen Bedenken und nicht aus der Politik der Fed. Kara Ng, Senior Economist bei Zillow Home Loans, verweist auf sich abschwächende Beschäftigungsdaten als Katalysator.
"Die Hypothekenzinsen sind stark gefallen nach dem Arbeitsmarktbericht des Bureau of Labor Statistics für August, der am 5. September veröffentlicht wurde und Bedenken hinsichtlich eines sich rapide abschwächenden Arbeitsmarktes aufkommen ließ", sagte Ng. "Das Beschäftigungswachstum hat sich erheblich verlangsamt, die Zugewinne der Vormonate wurden nach unten korrigiert, und die Arbeitslosenquote blieb nur relativ stabil, weil Menschen den Arbeitsmarkt verließen."
Der Markt interpretierte diese Anzeichen als Beweis dafür, dass die Fed die Zinsen aggressiver senken müsste, um die Wirtschaft zu unterstützen, was die Investoren dazu veranlasste, die Hypothekenzinsen in Erwartung eines Rückgangs zu senken.
Hier ist der entscheidende Punkt, den viele Kreditnehmer nicht wissen: Hypothekenzinsen folgen normalerweise nicht dem Leitzins der Fed. Stattdessen folgen sie der 10-jährigen Treasury-Rendite (derzeit bei 4,05%) viel genauer.
Der Leitzins beeinflusst kurzfristige Kreditkosten wie Kreditkarten und variabel verzinsliche Darlehen. Aber Hypotheken sind langfristige Schulden, die in der Regel sieben bis zehn Jahre dauern, bevor Kreditnehmer umfinanzieren oder umziehen. Das macht die 10-jährige Treasury-Note zu einem besseren Maßstab für die Preisgestaltung von 30-jährigen Hypothekendarlehen.
Melissa Cohn, Regional Vice President bei William Raveis Mortgage in New York, warnt davor, dass fallende Zinsen oft auf wirtschaftliche Turbulenzen hindeuten.
"Die Anleiherenditen fallen und die Hypothekenzinsen sinken", sagte Cohn, "aber das liegt daran, dass die Wirtschaft in Not ist. Wir haben einige schwächere Wirtschaftsdaten erhalten, die zeigten, dass der Beschäftigungssektor schwächer wird, und der Anleihemarkt sagt im Grunde: 'Schau, die Wirtschaft ist in einer Rezession.'"
Historisch gesehen, Hypothekenzinsen handeln etwa 1 bis 2 Prozentpunkte über der 10-jährigen Treasury-Rendite. Kürzlich hat sich dieser Spread auf fast 3 Prozentpunkte erweitert, was bedeutet, dass die Hypothekenzinsen nicht so stark von den fallenden Treasury-Renditen profitiert haben wie normalerweise.
Selbst eine moderate Zinserleichterung könnte einen Anstieg der Wohnungsaktivität freisetzen. "Die Märkte haben schnell eine dovishere Fed eingepreist, mit drei Zinssenkungen, die bis zum Jahresende erwartet werden", sagte Williamson. "Diese Verschiebung hat die 10-jährigen Treasury-Renditen bereits gedrückt und damit auch die Hypothekenzinsen nach unten gezogen."
Die Verbesserung der Erschwinglichkeit, obwohl bescheiden, könnte eine große Hilfe für Kreditnehmer sein, die mit hohen Immobilienpreisen und Versicherungsprämien zu kämpfen haben.
"Die Sensibilität des Wohnungsmarktes gegenüber Zinsen bedeutet, dass selbst kleine Rückgänge die Nachfrage freisetzen können", erklärte Williamson. "Wenn die Zinsen weiter fallen, könnte dies zusätzliche Nachfrage freisetzen - was möglicherweise zu einem Anstieg sowohl der Kauf- als auch der Refinanzierungsaktivität führt."
Dennoch könnten Erschwinglichkeit und ein Mangel an Inventar in Teilen des Landes weiterhin Käufer zurückhalten. Marktdynamiken zeigen, dass "mehr Verkäufer sich von der Seitenlinie bewegt haben, insbesondere in der ersten Hälfte dieses Jahres, aber der Käuferpool hat nicht Schritt gehalten, was zu einer hohen Anzahl von Angeboten und Preissenkungen geführt hat", sagte Ng. Das könnte Käufern und Hausbesitzern, die gekauft haben, als die Zinsen über 7 % lagen, ein Fenster der Gelegenheit geben, zu handeln und Einsparungen zu realisieren.
Wenn die Fed die Zinsen am Mittwoch wie erwartet senkt, werden bestimmte Arten von Krediten schneller Erleichterung erfahren:
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