Der Immobilienmarkt in Amerika bricht ein.

Nach mehr als zwei Jahren unaufhörlicher Preiserhöhungen verändern sich die Grundlagen. Was sich abzeichnet, ist eine dramatische Umkehrung dessen, was zuvor war.

Von Jackie Snow9 Min. LesezeitAktualisiert 22. Oktober 2025

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Der amerikanische Immobilienmarkt, einst ein robuster Treiber des wirtschaftlichen Wachstums nach der Pandemie, zeigt nun unmissverständliche Anzeichen eines Abschwungs. Nach mehr als zwei Jahren unaufhörlicher Preissteigerungen verändert sich die Landschaft. Die Immobilienpreise beginnen zu sinken, nicht verkaufte Bestände häufen sich auf ein Niveau, das seit der Finanzkrise 2008 nicht mehr gesehen wurde, und Käufer - von Erstkäufern bis hin zu Luxusmarktteilnehmern - gehen entweder von Geschäften zurück oder fordern erhebliche Preisnachlässe. Diese Verschiebung ist hauptsächlich auf Hypothekenzinsen zurückzuführen, die um 7% schweben, sowie auf wachsende wirtschaftliche Unsicherheiten, die die Käufer zögern lassen. Infolgedessen machen Verkäufer zunehmend Zugeständnisse, und Käufer befinden sich in einer stärkeren Verhandlungsposition, ein krasser Gegensatz zu den Bietergefechten und Barangeboten, die den Markt noch vor nicht langer Zeit prägten.

Im März fielen die Immobilienpreise in den 20 größten US-Metropolregionen um 0,12% gegenüber dem Vormonat, wie der S&P CoreLogic Case-Shiller-Index zeigt. Obwohl dieser Rückgang bescheiden ist, markiert er das Ende des konstanten Aufwärtstrends, der den Immobilienmarkt seit Januar 2023 geprägt hat. Die bedeutendere Veränderung findet im Angebot an Häusern statt. Die Zahl der unverkauften fertiggestellten neuen Einfamilienhäuser erreichte im April 117.000, das höchste Niveau seit Juli 2009, laut Daten des Census Bureau, analysiert vom Wohnungsforscher Lance Lambert. Dies entspricht einem Anstieg von 31% gegenüber dem Vorjahr und erfolgt zu einem Zeitpunkt, an dem Hausbauer zunehmend besorgt über die Nachfrage sind.

Selbst der Luxusmarkt ist nicht immun. Der Verkauf von Luxusimmobilien fiel laut Redfin-Daten im April im Vergleich zum Vorjahr um 10% und markierte den steilsten Rückgang seit 2023. Dieser Trend ist nicht nur auf Hypothekenzinsen zurückzuführen, da viele Luxus-Käufer Barzahlungen leisten oder Jumbo-Darlehen nutzen, die mehr finanzielle Flexibilität bieten. Der Rückzug unter wohlhabenden Käufern spiegelt jedoch ein breiteres Muster der Angst wider, das sich selbst unter den oberen 5% der US-Haushalte verbreitet, mit etwa 7 Billionen Dollar, die in Geldmarktfonds geparkt sind, anstatt in Vermögenswerte wie Immobilien und Aktien investiert zu werden.

Für Käufer wird der Markt verhandelbarer. Fast die Hälfte der Verkäufer bietet bereits Zugeständnisse an, so Redfin, und die Bestandsniveaus sind die höchsten seit September 2020. Immobilienmakler erleben diese Veränderungen aus erster Hand. Die Oregon-Agentin Meme Loggins arbeitete kürzlich mit einem Käufer zusammen, der erfolgreich 50.000 Dollar vom Angebotspreis eines Hauses verhandelte, nur um wegen wirtschaftlicher Unsicherheiten zurückzutreten. "Jeder will ein Geschäft machen", sagte Loggins zu Marketplace. "Jeder fragt nach irgendeiner Art von Zugeständnis, sei es für Abschlusskosten oder eine faire Preisreduktion oder beides."

Die geografische Verteilung dieser Trends ist ebenfalls aufschlussreich. Texas führt die Korrektur an, mit 123.000 Inseraten im April 2025 - 53% höher als normal - und macht es zum viert am stärksten überversorgten Immobilienmarkt in den USA, laut Immobilienanalyst Nick Gerli. Allein Austin hat einen Rückgang der Immobilienwerte um 20,4% von den pandemischen Höchstständen erlebt und repräsentiert die größte Metro-Level-Korrektur in Amerika. Die Märkte in Florida sind ähnlich angespannt, mit Metropolregionen wie Tampa und Jacksonville, die häufig auf Listen der Märkte mit den meisten Preisnachlässen erscheinen. Selbst die Bay Area in Kalifornien, lange als rezessionsfest angesehen, zeigt Anzeichen von Schwäche. Im März kamen etwa 1.300 neue Häuser auf den Markt im Großraum San Francisco, aber nur 780 Häuser wechselten in den Status "ausstehend" - das größte März-Gap $GPS seit mindestens 2012, laut Redfin.

Dieser Moment ist besonders interessant, weil es nicht nur um die Erschwinglichkeit geht, obwohl 7% Hypothekenzinsen sicherlich nicht helfen. Es gibt ein wachsendes Vertrauensproblem, das Käufer über alle Einkommensniveaus hinweg betrifft. Analysten bei Citi Research haben gewarnt, dass die Wohnungsaktivität wahrscheinlich zurückgehen wird, was möglicherweise eine bevorstehende Rezession signalisiert, und festgestellt, dass Wohninvestitionen "der zinssensibelste Sektor in der Wirtschaft" sind. Der Direktor der Federal Housing Finance Agency, William Pulte, hat dies zur Kenntnis genommen und den Vorsitzenden der Federal Reserve, Jerome Powell, aufgefordert, die Zinssätze zu senken. "Der Immobilienmarkt wäre in viel besserer Verfassung", wenn die Zinssätze gesenkt würden, postete Pulte in den sozialen Medien. Die meisten Analysten erwarten, dass diese Trends anhalten werden. Redfin schätzt, dass die Immobilienpreise im vierten Quartal um 1% fallen werden, was den ersten jährlichen Preisrückgang seit 2012 markieren würde. Zillow erwartet ebenfalls einen Rückgang der Immobilienwerte um 1,4% in diesem Jahr. Erwarten Sie jedoch noch keine Flut von Schnäppchen. Viele Käufer sind weiterhin von hohen Hypothekenzinsen ausgepreist, während Hausbesitzer, die in der Pandemie Ära Hypotheken mit niedrigem Zinssatz abgeschlossen haben, zögern zu verkaufen und ihre günstige Finanzierung aufzugeben. Dies führt zu einem Markt, der zwischen zögerlichen Käufern und widerstrebenden Verkäufern gefangen ist und ein Patt schafft, das die Transaktionsvolumina niedrig halten könnte, selbst wenn sich die Preise nur leicht mäßigen.

Was sich abzeichnet, sieht weniger aus wie der frenetische Verkäufermarkt der letzten Jahre und mehr wie ein traditioneller Immobilienmarkt, in dem Käufer verhandeln können und Verkäufer konkurrieren müssen. Die Frage ist jetzt, ob dies eine Rückkehr zur Normalität oder der Beginn von etwas Schwerwiegenderem darstellt. Die Anzeichen einer Immobilienmarktkorrektur werden immer deutlicher. Sinkende Immobilienpreise, steigende Bestandsniveaus und sich ändernde Käuferverhalten deuten alle auf einen Markt im Übergang hin. Hausbesitzer spüren die Auswirkungen, da ihre Immobilienwerte sinken, was potenziell ihre Eigenkapital- und Finanzpläne beeinflusst. In der Zwischenzeit verschieben sich die Immobilienmarkttrends in den USA, wobei regionale Variationen die ungleichmäßige Natur dieses Abschwungs hervorheben.

Hypothekenzinsen spielen in diesem Szenario eine entscheidende Rolle. Da sie hoch bleiben, dämpfen sie weiterhin die Begeisterung und die Erschwinglichkeit der Käufer. Diese Auswirkungen sind über die gesamte Bandbreite spürbar, von Erstkäufern, die Schwierigkeiten haben, in den Markt einzutreten, bis hin zu Luxuskäufern, die ihre Investitionen überdenken. Das Zusammenspiel zwischen Hypothekenzinsen und den Dynamiken des Immobilienmarktes ist ein Schlüsselfaktor für das Verständnis des aktuellen Abschwungs. Während der Markt diese Veränderungen navigiert, bleibt Stakeholdern zu überlegen, ob dies eine vorübergehende Anpassung oder der Beginn einer längeren Korrekturperiode ist.

Ursprünglich veröffentlicht am 2. Juni 2025

Nach mehr als zwei Jahren unaufhörlicher Preiserhöhungen ändern sich die Grundlagen. Was entsteht, ist eine dramatische Umkehrung dessen, was zuvor war

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Der amerikanische Immobilienmarkt, ein postpandemischer Gigant, der unaufhaltsam schien, zeigt endlich Ermüdungserscheinungen.

Nach mehr als zwei Jahren unaufhörlicher Preiserhöhungen ändern sich die Grundlagen. Die Immobilienpreise beginnen zu fallen, der unverkaufte Bestand häuft sich auf ein Niveau, das seit der Finanzkrise 2008 nicht mehr gesehen wurde, und Käufer – von Erstkäufern bis hin zu Luxuskäufern – ziehen sich aus Geschäften zurück oder verlangen hohe Rabatte.

Die Kombination aus Hypothekenzinsen, die um 7 % liegen, und zunehmender wirtschaftlicher Unsicherheit in Bezug auf Zölle hat eine Vielzahl von Gründen geschaffen, warum Käufer zögern. Was entsteht, ist ein Markt, in dem Verkäufer Zugeständnisse machen und Käufer die Karten in der Hand halten – eine dramatische Umkehrung der Bietergefechte und Barangebote, die den Markt geprägt haben.

Laut dem S&P CoreLogic Case-Shiller Index fielen die Immobilienpreise in den 20 größten US-Metropolregionen im März um 0,12 % gegenüber dem Vormonat. Es ist ein kleiner Rückgang, aber er markiert das Ende eines unaufhörlichen Aufwärtstrends, der den Immobilienmarkt seit Januar 2023 geprägt hat.

Die größere Veränderung findet im Angebot statt. Der Bestand an unverkauften, fertiggestellten neuen Einfamilienhäusern erreichte im April 117.000 – das höchste Niveau seit Juli 2009, laut Daten des Census Bureau, die vom Wohnungsmarktforscher Lance Lambert analysiert wurden. Das ist ein Anstieg von 31 % gegenüber dem Vorjahr und das geschieht zu einer Zeit, in der Bauherren zunehmend nervös wegen der Nachfrage werden.

Sogar Käufer von Luxusgütern ziehen sich zurück. Der Verkauf von Luxusimmobilien fiel im April um 10 % im Vergleich zum Vorjahr, was laut Daten von Redfin den stärksten Rückgang seit 2023 markiert. Es geht nicht nur um Hypothekenzinsen – es handelt sich um Barzahler und Jumbo-Kreditnehmer, die theoretisch über mehr finanzielle Flexibilität verfügen. Doch der Rückzug wohlhabender Käufer spiegelt ein breiteres Muster der Besorgnis wider, das sich selbst unter den obersten 5 % der US-Haushalte ausbreitet, wobei etwa 7 Billionen US-Dollar in Geldmarktfonds sitzen, anstatt in Vermögenswerte wie Immobilien und Aktien investiert zu werden.

Für Käufer wird die Landschaft verhandelbarer. Fast die Hälfte der Verkäufer bietet laut Redfin bereits Zugeständnisse an, und die Lagerbestände sind auf dem höchsten Stand seit September 2020.

Immobilienmakler erleben den Wandel in Echtzeit. Die Maklerin aus Oregon, Meme Loggins, arbeitete kürzlich mit einem Käufer zusammen, der erfolgreich 50.000 US-Dollar vom Angebotspreis einer Immobilie verhandelte, nur um dann vollständig zurückzutreten und sich auf wirtschaftliche Unsicherheit zu berufen. „Jeder möchte ein Geschäft machen“, sagte Loggins dem Marktplatz. „Jeder fragt nach irgendeinem Zugeständnis, entweder für Abschlusskosten, eine angemessene Preisreduzierung oder beides.“

Das geografische Bild erzählt seine eigene Geschichte. Texas führt die Korrektur an, wobei die Einträge im April 2025 auf 123.000 angestiegen sind – 53 % höher als normal – und es laut Immobilienanalyst Nick Gerli zum viertübersättigten Immobilienmarkt in den USA macht. Allein Austin verzeichnete einen Rückgang der Immobilienwerte um 20,4 % von den Pandemiehöchstständen, was laut Gerli die größte Korrektur auf Metroebene in Amerika darstellt.

Die Märkte in Florida sind ähnlich angespannt, wobei U-Bahn-Gebiete wie Tampa und Jacksonville wiederholt auf Listen von Märkten mit den meisten Preissenkungen erscheinen. Sogar das lang als rezessionssicher geltende Bay Area in Kalifornien zeigt Risse. Im März kamen etwa 1.300 neue Häuser auf den Markt im Großraum San Francisco, aber nur 780 Häuser wechselten den Status zu „ausstehend“ – die größte März-Lücke seit mindestens 2012, laut Redfin.

Was diesen Moment besonders interessant macht, ist, dass es nicht nur um Erschwinglichkeit geht, obwohl 7 % Hypothekenzinsen sicherlich nicht helfen. Es gibt ein Vertrauensproblem, das sich entwickelt und Käufer über alle Einkommensstufen hinweg betrifft. Analysten von Citi Research warnten davor, dass die Wohnaktivität zu schrumpfen scheint, was möglicherweise auf eine bevorstehende Rezession hindeutet, und stellten fest, dass Wohninvestitionen „der zinsempfindlichste Sektor der Wirtschaft“ sind.

Der Direktor der Federal Housing Finance Agency, William Pulte, hat dies bemerkt und den Vorsitzenden der Federal Reserve, Jerome Powell, aufgefordert, die Zinssätze zu senken. „Der Immobilienmarkt wäre in viel besserer Verfassung“, wenn die Zinssätze gesenkt würden, postete Pulte in den sozialen Medien.

Die meisten Analysten erwarten, dass sich die Trends fortsetzen. Redfin schätzt, dass die Immobilienpreise im vierten Quartal um 1 % fallen werden, was den ersten jährlichen Preisrückgang seit 2012 markieren würde. Zillow erwartet ebenfalls, dass die Immobilienwerte in diesem Jahr um 1,4 % fallen werden.

Aber erwarten Sie noch keine Flut von Schnäppchen. Viele Käufer bleiben aufgrund der Hypothekenzinsen weiterhin ausgeschlossen, während Hausbesitzer, die in der Pandemie-Ära Hypotheken mit niedrigen Zinssätzen abgeschlossen haben, zögern zu verkaufen und ihre günstige Finanzierung aufzugeben. Das Ergebnis ist ein Markt, der zwischen zögerlichen Käufern und zurückhaltenden Verkäufern gefangen ist – was zu einer Pattsituation führt, die das Transaktionsvolumen gedrückt halten könnte, selbst wenn sich die Preise nur leicht mäßigen.

Was sich abzeichnet, sieht weniger aus wie der rasante Verkäufermarkt der letzten Jahre und mehr wie ein traditioneller Immobilienmarkt, auf dem Käufer verhandeln und Verkäufer konkurrieren müssen. Die Frage ist nun, ob dies eine Rückkehr zur Normalität darstellt – oder die frühen Anzeichen von etwas Ernsterem.

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