Der Wohnungsmarkt bricht zusammen

Der amerikanische Immobilienmarkt, ein nach der Pandemie unaufhaltsamer Aufschwung, zeigt nun endlich Anzeichen von Ermüdung.

Nach mehr als zwei Jahren unaufhaltsamer Preissteigerungen verschieben sich die Rahmenbedingungen. Die Immobilienpreise beginnen zu fallen, der Bestand an nicht verkauften Immobilien häuft sich auf ein Niveau, das seit der Finanzkrise 2008 nicht mehr erreicht wurde, und Käufer – vom Erstkäufer bis zum Luxuskäufer – schrecken vor Angeboten zurück oder verlangen hohe Rabatte.

Die Kombination aus Hypothekenzinsen liegen bei etwa 7 % und die zunehmende wirtschaftliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Zöllen hat für Käufer zahlreiche Gründe zum Zögern geschaffen. Es entsteht ein Markt, auf dem Verkäufer Zugeständnisse machen und Käufer die Karten in der Hand halten – eine dramatische Kehrtwende gegenüber den Bieterkriegen und Barangeboten, die den Markt früher geprägt hatten.

Immobilienpreise in den 20 größten US-Metropolregionen fiel im März um 0,12 % gegenüber dem Vormonat, laut dem S&P CoreLogic Case-Shiller-Index. Es ist sicher ein kleiner Rückgang, aber er markiert das Ende eines unaufhaltsamen Aufwärtstrends, der den Immobilienmarkt seit Januar 2023 gekennzeichnet hat.

Die größere Verschiebung findet beim Angebot statt. Laut Daten des Census Bureau erreichte die Zahl der nicht verkauften, fertiggestellten neuen Einfamilienhäuser im April 117.000 – den höchsten Stand seit Juli 2009. analysiert vom Wohnungsforscher Lance LambertDas ist ein Anstieg von 31 % gegenüber dem Vorjahr und geschieht zu einer Zeit, in der die Hausbauer hinsichtlich der Nachfrage zunehmend nervös werden.

Sogar Käufer von Luxusgütern ziehen sich zurück. Der Verkauf von Luxusimmobilien sank um 10 % im April im Jahr im Vorjahr und damit den stärksten Rückgang seit 2023, laut Redfin-Daten. Hierbei handelt es sich nicht nur um Hypothekenzinsen – hier handelt es um Barzahler und umbo-Kreditnehmer die theoretisch mehr finanzielle Flexibilität haben. Aber der Rückgang unter vermögenden Käufern spiegelt ein breiteres Muster von Angst wider, das sich selbst unter den obersten 5% der US-Haushalte ausbreitet, mit rund 7 Billionen Dollar liegen in Geldmarktfonds anstatt in Vermögenswerte wie Immobilien und Aktien investiert zu werden.

Für Käufer wird das Marktumfeld zunehmend verhandelbarer. Laut Redfin bietet fast die Hälfte der Verkäufer bereits Zugeständnisse an, und die Lagerbestände sind auf dem höchsten Stand seit September 2020.

Immobilienmakler beobachten diesen Wandel in Echtzeit. Der Makler Meme Loggins aus Oregon arbeitete kürzlich mit einem Käufer zusammen, der den Angebotspreis eines Hauses erfolgreich um 50.000 Dollar herunterhandelte, dann aber aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit komplett absprang. „Jeder will ein Schnäppchen machen“, Loggins sagte gegenüber Marketplace„Jeder verlangt ein Zugeständnis irgendeiner Art, entweder bei den Abschlusskosten, oder eine angemessene Preissenkung, oder beides.“

Das geografische Bild spricht für sich. Texas führt die Korrektur an. Die Zahl der Inserate erreichte im April 2025 123.000 – 53 % mehr als üblich – und ist damit der viertgrößte Immobilienmarkt in den USA mit dem größten Überangebot. laut Immobilienanalyst Nick GerliAllein in Austin kam es laut Gerli zu einem Rückgang der Immobilienwerte um 20,4 % gegenüber den Höchstwerten während der Pandemie. Dies stellt die größte Korrektur auf Metropolebene in ganz Amerika dar.

Die Märkte in Florida sind ähnlich angespannt, mit Metropolregionen wie Tampa und Jacksonville sind dabei immer wieder auf Listen der Märkte mit den meisten Preissenkungen. Selbst die Bay Area in Kalifornien, die lange als rezessionssicher gilt, zeigt Risse. Im März rund 1.300 neue Häuser kommen auf den Markt im Großraum San Francisco , aber nur 780 Häuser änderten ihren Status auf „anstehend“ – die größte Lücke im März seit mindestens 2012, laut Redfin.

Was diesen Moment besonders interessant macht, ist, dass es nicht nur um die Erschwinglichkeit geht, obwohl Hypothekenzinsen von 7 % sicherlich nicht hilfreich sind. Es braut sich ein Vertrauensproblem zusammen, das Käufer aller Einkommensklassen betrifft. Analysten von Citi Research warnte, dass die Wohnungsbautätigkeit voraussichtlich zurückgehen wirdDies deutet möglicherweise auf eine bevorstehende Rezession hin, und es wird darauf hingewiesen, dass Investitionen in Wohnimmobilien „der zinsempfindlichste Sektor der Wirtschaft“ seien.

William Pulte, Direktor der Federal Housing Finance Agency, hat dies zur Kenntnis genommen und den Vorsitzenden der Federal Reserve, Jerome Powell, aufgefordert, die Zinsen zu senken. „Der Immobilienmarkt wäre in einem viel besseren Zustand“, wenn die Zinsen gesenkt würden. Pulte postete in den sozialen Medien.

Die meisten Analysten gehen davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzt. Redfin schätzt, dass Die Immobilienpreise werden um 1 % fallen im vierten Quartal – was den ersten jährlichen Preisrückgang seit 2012 bedeutet. Zillow auch erwartet Immobilienwerte in diesem Jahr um 1,4 % fallen .

Aber erwarten Sie noch keine Flut von Schnäppchen. Viele Käufer können sich ihre Immobilien weiterhin aufgrund der hohen Hypothekenzinsen nicht leisten, während Eigenheimbesitzer, die seit der Pandemie an niedrige Hypothekenzinsen gebunden sind, zögern, zu verkaufen und ihre günstige Finanzierung aufzugeben. Das Ergebnis ist ein Markt, der zwischen zögerlichen Käufern und zögerlichen Verkäufern gefangen ist. Dies führt zu einer Art Patt, die das Transaktionsvolumen niedrig halten könnte, selbst wenn die Preise nur leicht nachgeben.

Was sich abzeichnet, ähnelt weniger dem hektischen Verkäufermarkt der letzten Jahre, sondern eher einem traditionellen Immobilienmarkt, auf dem Käufer verhandeln und Verkäufer konkurrieren müssen. Die Frage ist nun, ob dies eine Rückkehr zur Normalität darstellt – oder die frühen Stadien einer schwerwiegenderen Krise.

—Jackie Snow, beitragende Redakteurin