Ein Haus zu kaufen ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben, und Ihr Hypothekenzins kann den Gesamtbetrag beeinflussen, den Sie im Laufe der Zeit für Ihr Haus zahlen.
Die Fed spielt eine Rolle, aber sie legt den Zinssatz nicht fest. So funktioniert das Ganze – und was Sie sonst noch wissen müssen.
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Ein Haus zu kaufen ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben, und Ihr Hypothekenzins kann den Gesamtbetrag beeinflussen, den Sie im Laufe der Zeit für Ihr Haus zahlen.
Hypothekenzinsen bleiben nicht konstant. Sie können sich von Tag zu Tag ändern und manchmal sogar von morgens bis nachmittags. Schon eine kleine Änderung kann Ihre monatliche Zahlung um Hunderte von Dollar erhöhen und im Laufe der Laufzeit des Darlehens Zehntausende hinzufügen.
Wenn Sie ein Haus kaufen oder über eine Refinanzierung nachdenken, können Timing und Vorbereitung einen echten Einfluss auf das von Ihnen erzielte Geschäft haben. Zu verstehen, wie Hypothekenzinsen berechnet werden, kann Ihnen dabei helfen, Angebote zu vergleichen und bessere Konditionen auszuhandeln, damit Sie nicht von plötzlichen Marktveränderungen überrascht werden.
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Sie könnten annehmen, dass eine einzelne Person oder Agentur den Hypothekenzins „festlegt“, aber so funktioniert das nicht. Die Zinssätze werden von den globalen Finanzmärkten beeinflusst, auf denen Kreditgeber Hypotheken (an Investoren verkaufte Wohnkredite) in hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) bündeln und verkaufen. Eine starke Nachfrage nach MBS ermöglicht es den Kreditgebern, niedrigere Zinssätze anzubieten, während eine schwache Nachfrage die Zinssätze nach oben treibt.
Jeder Kreditgeber fügt dann einen Aufschlag hinzu, um Kosten, Risiken und Gewinne zu decken. Da sich Geschäftsmodelle und Risikotoleranzen unterscheiden, können Kreditgeber am selben Tag unterschiedliche Zinssätze anbieten. Diese Kombination aus Markteinflüssen und Entscheidungen der Kreditgeber ist der Grund, warum sich Zinssätze schnell ändern und von einem Kreditgeber zum anderen unterscheiden können.
Hypothekenzinsen reagieren auf Veränderungen in der gesamten Wirtschaft, sowohl in den Vereinigten Staaten als auch im Ausland. Indikatoren wie Inflation, Beschäftigung und BIP-Wachstum können die Zinsen steigen oder fallen lassen.
Wenn die Wirtschaft stark ist, mit vielen Arbeitsplätzen und steigenden Löhnen, steigt die Nachfrage nach Krediten und die Zinsen steigen oft. In langsameren Zeiten können Kreditgeber die Zinsen senken, um das Ausleihen zu fördern.
Die Inflation ist besonders wichtig. Höhere Preise bedeuten, dass Kreditgeber höhere Zinsen benötigen, um den Wert zukünftiger Rückzahlungen zu schützen, während eine sinkende Inflation helfen kann, die Zinsen zu senken.
Kurz gesagt, eine starke Wirtschaft macht das Ausleihen in der Regel teurer, und eine schwächere macht es billiger, obwohl auch andere Kräfte eine Rolle spielen können.
Die Federal Reserve wird oft für Veränderungen der Hypothekenzinsen verantwortlich gemacht oder gelobt obwohl sie diese nicht tatsächlich festlegt.Stattdessen legt die Fed den federal funds ratefest, oder den Übernacht-Leitzins, den sich Banken gegenseitig berechnen.
Dieser Zinssatz beeinflusst die allgemeinen Kreditkosten in der gesamten Wirtschaft. Wenn die Fed den federal funds rate erhöht, um die Inflation abzukühlen, folgen oft andere Zinsen, einschließlich der Hypothekenzinsen. Schneidet sie die Zinsen, um die Wirtschaft anzukurbeln, wird das Ausleihen in der Regel günstiger.
Hypothekenzinsen reagieren auch darauf, was die Fed zu tun gedenkt. Schon bevor die Fed eine Entscheidung trifft, können Signale von Entscheidungsträgern, wie Bedenken über Inflation oder Wachstum, die Erwartungen in den Finanzmärkten verschieben und dazu führen, dass die Hypothekenzinsen steigen oder fallen.
Während die Fed also nicht direkt an den Hypothekenzinsen zieht, prägen ihre Entscheidungen und Aussagen das Zinsumfeld.
Hypothekenzinsen orientieren sich auch am Anleihemarkt, insbesondere an der Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihe. Das liegt daran, dass Hypotheken und Staatsanleihen um die gleichen Arten von Anlegern konkurrieren – Menschen, die nach relativ sicheren, langfristigen Renditen suchen.
Hier ist die Verbindung in einfacher Sprache: Investoren kaufen Bündel von Hypothekendarlehen, die als hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) bekannt sind. Wenn die Rendite von Staatsanleihen steigt, erwarten die Anleger auch höhere Renditen auf MBS. Diese Erwartung wird den Kreditnehmern als höhere Hypothekenzinsen weitergegeben. Wenn die Renditen von Staatsanleihen fallen, folgen die Hypothekenzinsen normalerweise.
Die Beziehung ist nicht exakt, aber sie ist nahe genug, dass das Beobachten der Rendite der 10-jährigen Staatsanleihe Ihnen eine gute Vorstellung davon geben kann, wohin sich die Hypothekenzinsen bewegen. Deshalb machen Bewegungen am Anleihemarkt oft Schlagzeilen in der Immobilien- und Finanzwelt.
Selbst bei gleichen Marktbedingungen können zwei Kreditgeber unterschiedliche Hypothekenzinsen anbieten. Das liegt daran, dass jeder Kreditgeber seinen eigenen Aufschlag, bekannt als „Spread“, zur Marktgrundlage hinzufügt.
Diese Spanne deckt Betriebskosten ab, wie die Bezahlung von Personal und die Wartung von Technologiesystemen, sowie die Risikobereitschaft des Kreditgebers und die gewünschte Gewinnspanne. Einige Kreditgeber führen schlankere Operationen oder zielen auf bestimmte Arten von Kreditnehmern ab, was es ihnen ermöglicht, niedrigere Zinssätze anzubieten. Andere könnten ein größeres Polster einbauen, um sich gegen potenzielle Verluste zu schützen, was zu leicht höheren Zinssätzen führt.
Auch die Geschäftsstrategie spielt eine Rolle. Ein Kreditgeber, der den Marktanteil steigern möchte, könnte die Zinssätze vorübergehend senken, um mehr Anträge zu gewinnen, während ein anderer, der auf Rentabilität ausgerichtet ist, sie höher ansetzen könnte.
All dies bedeutet, dass der Vergleich von Angeboten entscheidend ist. Derselbe Kreditnehmer könnte deutlich unterschiedliche Angebote erhalten, indem er einfach bei ein paar weiteren Kreditgebern nachfragt.
Zwei Personen, die am selben Tag einen Hypothekenantrag über denselben Betrag stellen, können dennoch mit unterschiedlichen Zinssätzen vom selben Kreditgeber weggehen. Das liegt daran, dass die Kreditgeber nicht nur die Marktbedingungen betrachten. Sie beurteilen auch, wie riskant jeder Kreditnehmer erscheint.
Bei der risikobasierten Preisgestaltung gilt: Je mehr Risiko ein Kreditgeber glaubt, einzugehen, desto höher wird der Zinssatz sein, den er verlangt, um es auszugleichen. Jemand mit einer starken Erfolgsbilanz bei der pünktlichen Bezahlung von Schulden könnte einen niedrigeren Zinssatz erhalten als jemand mit einer Geschichte von verpassten Zahlungen.
Kreditnehmer können manchmal ihren Zinssatz „herunterkaufen“, indem sie im Voraus Rabattpunkte zahlen. Ein Punkt kostet normalerweise 1 % des Darlehensbetrags und kann den Zinssatz um einen kleinen Bruchteil senken, was möglicherweise über die Laufzeit des Darlehens Geld spart.
Untersuchungen zeigen, dass nicht alle Kreditnehmer gleich behandelt werden. Zum Beispiel hat eine Harvard-Studie herausgefunden, dass einkommensstarke schwarze Hausbesitzer eher höhere Zinssätze erhalten als einkommensschwache weiße Hausbesitzer.
Ähnlich eine aktuelle CNN-Untersuchung Untersuchungen der Navy Federal Credit Union fanden Unterschiede in den Genehmigungsraten für schwarze und weiße Antragsteller. Diese Ergebnisse zeigen rassische Diskriminierung auf Kreditmärkten und unterstreichen die Bedeutung des Vergleichs mehrerer Kreditgeber und des Verständnisses Ihrer Optionen.
Der Zinssatz, den Sie in einer Online-Anzeige oder auf der Website eines Kreditgebers sehen, ist nicht unbedingt der, den Sie erhalten werden. Diese beworbenen Zinssätze basieren normalerweise auf ‚idealen‘ Kreditnehmern, wie Personen mit ausgezeichneter Bonität, einer großen Anzahlung und einem niedrigen Risikoprofil. Wenn Ihr Antrag anders aussieht, könnte Ihr tatsächlicher Zinssatz höher sein.
Es ist auch wichtig, den Unterschied zwischen dem Zinssatz und dem effektiven Jahreszins (APR) zu verstehen. Der Zinssatz ist nur die Kosten für die Aufnahme des Hauptdarlehensbetrags.
Der APR umfasst den Zinssatz plus bestimmte Gebühren, wie z.B. Kreditabwicklungskosten oder Rabattpunkte. Da er mehr der anfallenden Kosten widerspiegelt, kann Ihnen der APR ein besseres Gefühl für den Gesamtpreis Ihres Kredits geben.
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